第六節(jié) 固定資產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)
一、固定資產(chǎn)
?。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)的特征和分類
1.固定資產(chǎn)的特征
固定資產(chǎn)是同時具有以下特征的有形資產(chǎn)：（1）為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或
經(jīng)營管理而持有，（2）使用壽命超過一個會計年度。
2.固定資產(chǎn)的分類
（1）按經(jīng)濟用途分類，可分為生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)。
?。?）綜合分類，即按固定資產(chǎn)的經(jīng)濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產(chǎn)劃分為七大類。
為了核算固定資產(chǎn)，企業(yè)一般需要設置“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產(chǎn)清理”等科目，核算固定資產(chǎn)取得、計提折舊、處置等情況。
企業(yè)固定資產(chǎn)、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應當設置“固定資產(chǎn)減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。
?。ǘ┕潭ㄙY產(chǎn)的取得
1.外購固定資產(chǎn)
企業(yè)外購的固定資產(chǎn)，應按實際支付的購買價款、相關稅費、使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產(chǎn)的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產(chǎn)的取得成本。
2.建造固定資產(chǎn)
企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)，應按建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產(chǎn)的成本。
?。ㄈ┕潭ㄙY產(chǎn)的折舊
1.計提折舊的范圍
除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊
?。?）已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；
?。?）單獨計價入賬的土地。
2.固定資產(chǎn)折舊方法
企業(yè)應當根據(jù)與固定資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式，合理選擇固定資產(chǎn)折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。
固定資產(chǎn)應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據(jù)用途計入相關資產(chǎn)的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產(chǎn)過程中使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入在建工程成本。基本生產(chǎn)車間所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計入制造費用，管理部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人管理費用；銷售部門所使用的固定資產(chǎn)，其計提的折舊應計人銷售費用；經(jīng)營租出的固定資產(chǎn)，其計提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。
（四）固定資產(chǎn)的后續(xù)支出
固定資產(chǎn)的后續(xù)支出是指固定資產(chǎn)在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。
固定資產(chǎn)的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產(chǎn)確認條件的，應當計人固定資產(chǎn)成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產(chǎn)原賬面價值中扣除，不滿足固定資產(chǎn)確認條件的固定資產(chǎn)修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
?。ㄎ澹┕潭ㄙY產(chǎn)的處置
固定資產(chǎn)處置包括固定資產(chǎn)的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務重組等。處置固定資產(chǎn)應通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。
?。┕潭ㄙY產(chǎn)清查
企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產(chǎn)進行清查盤點，以保證固定資產(chǎn)核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現(xiàn)有固定資產(chǎn)的潛力。在固定資產(chǎn)清查過程中，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，應填制固定資產(chǎn)盤盈盤虧報告表。清查固定資產(chǎn)的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)減值
固定資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產(chǎn)減值準備。
固定資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉回。
二、投資性房地產(chǎn)
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產(chǎn)內(nèi)容
投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。
1.投資性房地產(chǎn)的范圍
?。?）已出租的土地使用權。
?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
?。?）已出租的建筑物。
2.不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍
下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：
?。?）自用房地產(chǎn)。
?。?）作為存貨的房地產(chǎn)。
?。ǘ┩顿Y性房地產(chǎn)的取得
1.外購的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備。
2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應當以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面價值。
3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更
為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。
?。ㄋ模┩顿Y性房地產(chǎn)的處置
企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。
