物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

　　(一)、不動產(chǎn)登記

　　1、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。如：依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　2、登記地點：由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。

　　3、登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)：

　　注：登記機構(gòu)不得有下列行為：

　　(1)要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估

　　(2)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記

　　(3)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　　4、生效時間

　　(1)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

　　不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

　　注：不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　(2)當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　【例題1：多選】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將一幢房屋賣與乙。雙方約定，一方違約應(yīng)支付購房款35%的違約金。但在交房前甲又與丙簽訂合同，將該房賣與丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。下列選項中，正確的是( )。

　　A.甲與丙簽訂的合同無效

　　B.乙有權(quán)要求甲收回房屋，實際履行合同

　　C.乙不能要求甲實際交付該房屋，但可要求甲承擔(dān)違約責(zé)任

　　D.乙要求甲支付違約金

　　E.甲與乙簽訂的合同無效

　　5、登記費用：

　　不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。

　　【例題2：單選】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述錯誤的是( )。

　　A.不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，以不動產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)

　　B.屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記

　　C.不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力

　　D.當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

　　【例題3課后題第1題】根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按( )收取。

　　A.件

　　B.不動產(chǎn)的面積的比例

　　C.不動產(chǎn)的體積的比例

　　D.不動產(chǎn)的價款的比例

　　答案：A