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　　第1講

　　第二節(jié) 供求理論

　　一、房地產(chǎn)需求

　　(一)房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求是指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買(或承租，下同)的數(shù)量。需求與需要既相關又不相同，其形成條件有以下兩個：一是消費者愿意購買，即有購買欲望;二是消費者能夠購買，即有支付能力。僅有個條件，只能被看成是需要或欲望;僅有第二個條件，不能使購買行為發(fā)生。例如，對于某類住宅，甲、乙、丙、丁四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有甲有需求。因此，在確定(調(diào)查、估計、預測)某種房地產(chǎn)的需求時，通常只考慮對其有支付能力支持的需要。如果沒有支付能力的約束，可以說人們對房地產(chǎn)的需要是無止境的。

　　房地產(chǎn)市場需求是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量，即市場需求是所有的消費者需求的總和。

　　(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素

　　①該種房地產(chǎn)的價格水平。②消費者的收入水平。③消費者的偏好。④相關物品的價格水平。⑤消費者對未來的預期。

　　當一種房地產(chǎn)的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產(chǎn)的價格未來會上升時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會減少。

　　(三)房地產(chǎn)需求曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動，而是整個需求曲線發(fā)生位移。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移;反之，需求曲線就會向左位移。

　　例題1：對于某類住宅，甲、乙、丙、丙四人中，甲既有需要又有支付能力，乙有需要但無支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無支付能力，則只有( )有需求。

　　A 甲 B 乙C 丙D 丙

　　答案：A

　　解析：既有需要又有支付能力才能形成需求。

　　例題2：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向( )的需求曲線。

　　A 左下方傾斜 B 左上方傾斜 C 右下方傾斜 D 右上方傾斜

　　答案：C

　　解析：房地產(chǎn)需求曲線以縱坐標軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標軸表示該種房地產(chǎn)的需求量，是一條向右下方傾斜的需求曲線。

　　二、房地產(chǎn)供給

　　(一)房地產(chǎn)供給的含義

　　房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售或出租的數(shù)量。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給;二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給。

　　房地產(chǎn)市場供給是指在一定時間內(nèi)、一定價格水平下和一定市場上所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量，即市場供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁者供給的總和。

　　在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為： 潛在供給量=存量—拆毀量—轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

　　(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素

　?、僭摲N房地產(chǎn)的價格水平。②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本。③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平。④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。

　　1.該種房地產(chǎn)的價格水平

　　某種房地產(chǎn)的價格越高，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越多;相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。供給量與價格正相關的這種關系，被稱為供給規(guī)律。

　　2.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本

　　在某種房地產(chǎn)的價格水平不變的情況下，當其開發(fā)建設成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種房地產(chǎn)的供給減少;相反，會使該種房地產(chǎn)的供給增加。

　　3.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平

　　開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會開發(fā)更多的房地產(chǎn)。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的市場看好，例如，房地產(chǎn)開發(fā)商預期房地產(chǎn)價格未來會上升，則在制定房地產(chǎn)投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現(xiàn)在開發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣，待價而沽，從而會減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給;如果房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。

　　當一種房地產(chǎn)的價格高時，當該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本低或開發(fā)技術水平提高時，當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常會增加;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常會減少。

　　由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　(三)房地產(chǎn)供給曲線

　　以縱坐標軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　例題1：決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。

　　A 該種房地產(chǎn)的價格水平 B 該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本

　　C 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平 D 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期 E 該區(qū)域人口數(shù)量

　　答案：ABCD

　　解析：決定房地產(chǎn)供給量的因素： ①該種房地產(chǎn)的價格水平。②該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本。③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平。④房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。

　　例題2：房地產(chǎn)供給曲線是一條( )的供給曲線。

　　A 向右上方傾斜 B 向右下方傾斜 C 左上方傾斜 D 左下方傾斜

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)供給曲線是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　以縱坐標軸表示某種房地產(chǎn)的價格，橫坐標軸表示該種房地產(chǎn)的供給量，因為在價格較低時供給量減少，在價格較高時供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線。

　　三、房地產(chǎn)均衡價格

　　房地產(chǎn)均衡價格是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格。當市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。

　　房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關，與房地產(chǎn)供給負相關：供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降;需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。

　　例題1：由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上的房地產(chǎn)商品供應量不能得到較快的調(diào)整，房屋租金和售價主要由( )所決定。(2007年試題)

　　A以往房地產(chǎn)市場價格B居民的支付能力

　　C供給量的變化D需求量的變化

　　答案：D

　　例題2：房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求( )，與房地產(chǎn)供給( )

　　A 正相關 B 負相關 C 向右上方 D 向右下方 E 不相關

　　答案：AB

　　解析：房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)需求正相關，與房地產(chǎn)供給負相關

　　四、房地產(chǎn)供求與價格關系的特殊性

　　房地產(chǎn)的供求狀況分為以下4種類型：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況。②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況。③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況。④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。 決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　例題：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是( )。

　　A 全國同類房地產(chǎn)的供求狀況B 全國房地產(chǎn)總的供求狀況 C 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 D 本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　答案：D

　　解析：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

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