2010年中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)輔導講義(6)
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第2講
節(jié) 房地產(chǎn)征收征用概述
一、房地產(chǎn)征收概述
(一)房地產(chǎn)征收的概念
房地產(chǎn)征收:是指國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家,通常是政府部門,政府以行政命令的方式取得集體、單位和個人的土地、房屋等財產(chǎn),集體、單位和個人必須服從。
(二)房地產(chǎn)征收的類型
房地產(chǎn)征收分為集體所有的土地征收和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收。
集體所有的土地征收通常簡稱集體土地征收、土地征收或征地,是國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,強制取得集體土地所有權(quán)的行為。
單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收包括國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋征收,以及其他不動產(chǎn)征收。國有土地上的房屋征收稱為城市房屋拆遷,簡稱房屋拆遷。城市房屋拆遷是指國家為了公共利益的需要,征收國有土地上單位和個人的房屋,并依法給予被征收房屋的所有權(quán)人補償、安置的行為。
(三)房地產(chǎn)征收的限制條件
?、僬魇罩荒苁且园l(fā)展公共利益,提升公共福祉為目的,禁止以商業(yè)用途為目的的征收;②征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn),以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價值對被征收入的損失予以公正補償。
二、房地產(chǎn)征用概述
(一)征用的概念和限制條件
征用:是指國家因搶險、救災等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為。
征用限制條件:①征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況。②征用應符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。③使用后應當將征用財產(chǎn)返還被征用人,并且給予補償,但通常不及于可得利益的損失。
(二)征用的特征
(1)征用必須是因緊急需要。是指搶險、救災、戰(zhàn)爭等在社會整體利益遭遇危機的情況下,需要動用一切人力、物力進行緊急救助。
(2)國家必須依法行使征用權(quán)。
(3)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。
(4)既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)。
三、征收與征用的異同
征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn);征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)。兩者的共同點:一是強制性,即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性,即都應給予補償。征收與征用的主要區(qū)別有下列四點:
(1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要,征用是因搶險、救災等緊急需要。
(2)適用對象不同。征收的財產(chǎn)限于不動產(chǎn),征用的財產(chǎn)既包括不動產(chǎn)也包括動產(chǎn)。
(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán),征用旨在使用財產(chǎn),使用后要返還財產(chǎn)。
(4)補償有所不同。任何征收都要給予補償,征用的補償,只是規(guī)定應當給予補償。
例題1:房地產(chǎn)征收的主體是( )
A 國家B行政主管部門 C拆遷主管部門 D政府
答案:A
解析:房地產(chǎn)征收:是指國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家.
例題2:征用的特征包括( )
A 國家必須依法行使征用權(quán)B征用必須是因緊急需要 C不移轉(zhuǎn)所有權(quán)D既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn) E 強制取得財產(chǎn)
答案:ABCD
解析:強制取得財產(chǎn)屬于征收。征用的特征包括: (1)征用必須是因緊急需要。是指搶險、救災、戰(zhàn)爭等在社會整體利益遭遇危機的情況下,需要動用一切人力、物力進行緊急救助。 (2)國家必須依法行使征用權(quán)。(3)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。 (4)既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)
例題3:征收與征用相同點包括( )
A 移轉(zhuǎn)所有權(quán)B 不移轉(zhuǎn)所有權(quán)C強制性
D補償性 E 前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況
答案:CD
解析:移轉(zhuǎn)所有權(quán)是征收的特征,發(fā)生搶險、救災等緊急情況是征用的限制條件。
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