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　　第2講

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序

　　一、集體土地征收的程序及審批

　　(一)集體土地征收的程序

　　1.集體土地征收的申請

　　任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用集體土地的，必須依法申請，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地;但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。具體建設(shè)項目需要使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的總體設(shè)計一次申請，辦理建設(shè)用地審批手續(xù);分期建設(shè)的項目，可以根據(jù)可行性研究報告確定的方案分期申請建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當(dāng)填寫《建設(shè)用地申請表》，并附具下列材料：①建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明;②項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;③土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告;④初步設(shè)計或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件;⑤建設(shè)項目總平面布置圖;⑥占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案;⑦建設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。

　　2.集體土地征收的審查

　　市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

　　建設(shè)項目用地呈報說明書應(yīng)當(dāng)包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應(yīng)附具下列材料：①經(jīng)批準(zhǔn)的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)當(dāng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖;②由建設(shè)單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術(shù)報告書;③地籍資料或者其他土地權(quán)屬證明材料;④以有償方式供地的，還應(yīng)當(dāng)提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關(guān)文件;⑤為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應(yīng)當(dāng)提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。有關(guān)土地行政主管部門收到上報的建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案后，對材料齊全、符合條件的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)報經(jīng)同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。對依法應(yīng)由國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目呈報說明書和有關(guān)方案，省、自治區(qū)、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見并對報送材料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。

　　3.集體土地征收的批準(zhǔn)

　　有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。

　　農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃;且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。

　　征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無爭議的;②被征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的：③被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘察需要臨時使用農(nóng)民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補(bǔ)償費，不得辦理土地征收。 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①符合國家的土地供應(yīng)政策;②申請用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地的要求;③劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;④以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定;⑤只占用國有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。 對征收審批權(quán)限的解釋詳見本節(jié)“集體土地征收的審批”。

　　4.集體土地征收的公告

　　征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦 理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/P>

　　5.集體土地征收的補(bǔ)償

　　對征地補(bǔ)償?shù)木唧w解釋詳見本章第四節(jié)“房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置”。

　　(二)集體土地征收的審批

　　先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，再辦理征地審批手續(xù)。

　　1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

　　(1)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。

　　(2)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

　　(3)除上述規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

　　2.土地征收的審批

　　實行征收土地由國務(wù)院和省級人民政府兩級審批。

　　(1)必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地：①所有的基本農(nóng)田。②基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　(2)由省級人民政府批準(zhǔn)征收的土地：除由國務(wù)院審批征收的土地以外，其他征收土地的，都由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。省級人民政府批準(zhǔn)征收土地的，必須同時報國務(wù)院備案。

　　(3)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系：①農(nóng)用地轉(zhuǎn)用屬于國務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)的，而征收土地批準(zhǔn)權(quán)屬于國務(wù)院或省級人民政府，國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。②農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收土地審批權(quán)都在省級人民政府的，省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用時，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批 權(quán)在省級人民政府，而征收土地審批權(quán)在國務(wù)院的，先由省級人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再報國務(wù)院辦理征地審批。

　　二、城市房屋拆遷的管理體制和程序

　　(一)城市房屋拆遷的管理體制

　　國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，其管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。

　　縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，監(jiān)督管理職責(zé)包括房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知書的發(fā)放、延長暫停期限的審批、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、對拆遷違法行為的查處以及對接受委托拆遷的單位的資格認(rèn)定等內(nèi)容。

　　(二)城市房屋拆遷的程序

　　1.城市房屋拆遷的申請

　　無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進(jìn)行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　2.城市房屋拆遷的審批和拆遷許可證的取得

　　《房屋拆遷許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。

　　3.城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂

　　(1)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：①被拆除房屋的坐落地點、面積和用途;②補(bǔ)償方式; ③補(bǔ)償金額;④安置用房面積和安置地點;⑤搬遷過渡方式及期限;⑥違約責(zé)任等。

　　(2)房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：①協(xié)議當(dāng)事人是特定主體。即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人;被拆遷入必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。②協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制。③協(xié)議簽訂有相對的強(qiáng)制性。補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，可以向公證機(jī)關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，，并辦理證據(jù)保全。

　　4.城市房屋拆遷的實施

　　拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

　　拆遷人委托具有拆遷資質(zhì)的單位實施拆遷的，應(yīng)當(dāng)監(jiān)督受委托單位實施的拆遷行為。拆遷人、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫和其他非法手段實施拆遷。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

　　例題1：必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地包括(　)。

　　A 所有建設(shè)用地　 B 　所有的基本農(nóng)田　 C 基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的D其他土地超過70公頃的　　E 所有工業(yè)用地

　　答案：BCD

　　解析：必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地：①所有的基本農(nóng)田。②基本農(nóng)田以外的耕地超過35 公頃的。③其他土地超過70公頃的。

　　例題2：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括(　　)。

　　A 補(bǔ)償方式 B補(bǔ)償金額　C安置用房面積和安置地點

　　D搬遷過渡方式及期限　　E 被拆除房屋的質(zhì)量

　　答案：ABCD

　　解析：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：①被拆除房屋的坐落地點、面積和用途;②補(bǔ)償方式; ③補(bǔ)償金額;④安置用房面積和安置地點;⑤搬遷過渡方式及期限;⑥違約責(zé)任等。

　　例題3：(　)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

　　A 開發(fā)單位 B 房屋拆遷管理部門　C 施工單位 D監(jiān)理單位

　　答案：B

　　解析：房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

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