第2講

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補償和安置

　　一、集體土地征收補償和安置

　　(一)征地補償費用的含義和構(gòu)成

　　“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?/P>

　　“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。”

　　(二)征地補償?shù)牟襟E

　　(1)辦理征地補償?shù)怯洝?/P>

　　(2)確定征地補償標(biāo)準。

　　(3)擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見。

　　(4)征地補償、安置方案組織實施。

　　(5)征地補償費用的使用。土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費必須專款用于安置剩余勞力，不得挪作他用。安置補助費根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

　　(三)征地補償?shù)臉?biāo)準

　　1.征收耕地的補償標(biāo)準

　　(1)土地補償費的標(biāo)準。依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前平均年產(chǎn)值的6—10倍。

　　(2)安置補助費標(biāo)準。安置補助費是指用地單位對被征地單位因征地所造成的多余勞動力進行安置所需費用而支付的補助金額。征收耕地的安置補助費，是以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　(3)地上附著物補償費。地上附著物補償費包括被征收土地上的房屋及其他建筑物(含構(gòu)筑物)、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補償費，即原土地占有人投入的勞動或資金的補償。

　　(4)青苗補償費標(biāo)準。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費?？梢砸浦驳拿缒尽⒒ú菀约岸嗄晟?jīng)濟林木等，一般是支付移植費;不能移植的，給予合理補償或作價收購。

　　(5)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。此項費用是為了切實保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)利。

　　2.征收其他土地的補償標(biāo)準

　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標(biāo)準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準規(guī)定。這里的其他土地指的是林地、牧草地、葦塘、水面等農(nóng)用地及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施或者公益事業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村村民住宅占用的集體所有土地、未利用土地。

　　3.征收城市郊區(qū)菜地的補償標(biāo)準

　　征收城市郊區(qū)的菜地，除按照規(guī)定繳納土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費外，用地單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。這里所指菜地是城市郊區(qū)為供應(yīng)居民吃菜，連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。

　　4.大中型水利水電工程建設(shè)征地補償標(biāo)準

　　《土地管理法》規(guī)定：大中型水利、水電工程建設(shè)征收土地的補償和移民安置辦法由國務(wù)院另行規(guī)定?！洞笾行退姽こ探ㄔO(shè)征地補償和移民安置條例》已于2006年3月29日國務(wù)院第130次常務(wù)會議通過，自2006年9月1日起施行。

　　(四)被征地農(nóng)民的安置

　　主要的安置方式有貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置。其中，為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

　　(1)貨幣安置。一次性支付足額的安置補償費，讓有一技之長或者有一定技能的農(nóng)民自謀職業(yè)。

　　(2)保障安置。利用補償費用為被征地農(nóng)民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險。

　　(3)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置。

　　(4)重新?lián)駱I(yè)安置。

　　(5)人股分紅安置。

　　(6)異地移民安置。

　　二、房屋拆遷補償和安置

　　(一)房屋拆遷補償?shù)膶ο?/P>

　　房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人。所有權(quán)人既包括公民也包括法人。

　　(二)房屋拆遷補償?shù)姆绞?/P>

　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　(1)貨幣補償是指拆遷人對被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有權(quán)人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給子貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷入實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

　　(三)特殊情況的房屋拆遷補償

　　1.出租房屋的拆遷補償

　　被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

　　2.產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償

　　產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。 由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實施中不能因為其主體不明確，就降低或不對此類房屋進行補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷”。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實性和證明力的一種措施。拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公證機關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用。

　　3.設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償

　　抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

　　設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進行補償和安置：

　?、僖J定抵押的有效性。

　　當(dāng)事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置;②應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行;③能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷入，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可;④不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進行追償。

　　4.拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償 .

　　公益事業(yè)一般指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者進行補償。

　　對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通過評估確定其價格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　5.臨時建筑、違章建筑的拆遷補償

　　臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準期限的臨時建筑，不予補償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當(dāng)補償。

　　違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認定。在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。

　　(四)貨幣補償?shù)难a償費用和標(biāo)準

　　選擇貨幣補償方式進行房屋拆遷補償?shù)?，拆遷方需要向被拆遷方提供拆遷補償費，這個費用包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和地上附著物的補償費(以下簡稱房地產(chǎn)補償費)、搬遷補助費等。因征收房屋需要過渡的，應(yīng)當(dāng)給予過渡補助費。因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，應(yīng)當(dāng)給予停產(chǎn)停業(yè)補償費。征收個人住宅的，對住房困難的低收人家庭，應(yīng)當(dāng)給予安置補助費或者提供廉租住房保障。

　　(1)房地產(chǎn)補償費。房地產(chǎn)補償費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、裝飾裝修、建筑面積等因素，按照市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格。

　　(2)搬遷補助費。搬遷補助費按照需要搬遷的家具、電器、機器設(shè)備等動產(chǎn)的拆卸、搬運和重新安裝費用確定。

　　(3)過渡補助費。過渡補助費根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，按照類似房地產(chǎn)的市場租金結(jié)合過渡期限確定。

　　(4)停產(chǎn)停業(yè)補償費。停產(chǎn)停業(yè)補償費根據(jù)被征收房屋的市場租金或者被征收時會計報表等資料反映的生產(chǎn)經(jīng)營、營業(yè)收入、納稅等情況，結(jié)合停產(chǎn)停業(yè)期限確定。選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖嘶蛘弑徽魇辗课莸某凶馊说耐．a(chǎn)停業(yè)期限，為當(dāng)?shù)厥袌鲋匦抡业椒课蓍_工開業(yè)的合理期限;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人的停產(chǎn)停業(yè)期限截至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期。

　　(5)安置補償費。拆遷人支付的房地產(chǎn)補償費，尚不能使被征收人購買適當(dāng)住房以保障居住條件的，可以支付安置補助費。保障被征收入居住條件的住房標(biāo)準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。但是，安置補助費加上房地產(chǎn)補償費不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格.被征收人的家庭符合廉租住房保障對象或者經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象條件的，作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)提供廉租住房保障或者經(jīng)濟適用住房。

　　(五)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進行房屋拆遷補償?shù)?，?yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場評估價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋應(yīng)是符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準的合法建筑。

　　(六)拆遷補償費用確定的程序

　　1.被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2.被拆遷房屋的估價

　　3.拆遷補償協(xié)議的簽訂

　　例題1：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付( )保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益

　　A 土地補償費 B安置補助費　　 C地上附著物和青苗的補償費等費用D安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 E 基本生活費用、子女上學(xué)費用

　　答案：ABCD

　　解析：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益.

　　例題2：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有(　　)。

　　A 貨幣安置B 　保障安置C 人股分紅安置和異地移民安置 D農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置　E重新?lián)駱I(yè)安置

　　答案：ABCDE

　　解析：被征地農(nóng)民的安置主要的安置方式有：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、人股分紅安置和異地移民安置

　　例題3：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫?　　)，而不是(　　)。

　　A 單位 　　B 個人　　C 被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人

　　D 使用人　 E國家

　　答案：CD

　　解析：房屋拆遷補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用人

　　例題4：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行( ).

　　A 貨幣補償 B 異地安置 　C 保障安置 D房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　答案：D

　　解析：被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　例題5：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理( )

　　A 保障安置B貨幣補償 　C房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 D證據(jù)保全

　　答案：D

　　解析：產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全

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