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　　第3講

　　建設用地使用制度-2(上)

　　節(jié) 建設用地概述

　　一、建設用地的概念和分類

　　土地分為：農(nóng)用地、建設用地和未利用地。

　　建設用地：是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。

　　建設用地分類：

　　(1)按建設用地所有權，分為國有建設用地和集體建設用地。國有建設用地是指國有土地中建造建筑物、構筑物的土地。集體建設用地是指集體土地中建造建筑物、構筑物的土地，包括農(nóng)民宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)用地等。

　　(2)按建設用地服務的產(chǎn)業(yè)類型，分為農(nóng)業(yè)建設用地和非農(nóng)業(yè)建設用地。

　　(3)按建設用地的來源，分為新增建設用地和存量建設設用地。

　　(4)按建設用地使用期限，分為性建設用地和臨時性建設用地。

　　(5)按建設項目生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小，分為大型項目建設用地、中型項目建設用地和小型項目建設用地。

　　(6)按建設用地用途，分為工業(yè)建設用地、民用建設用地和軍事建設用地。工業(yè)建設用地是指用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其他工程設施建設所需使用的土地。民用建設用地是指用于解決城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活需要及其配套設施建設所需使用的土地。例如，城鄉(xiāng)居住區(qū)用地、文教區(qū)用地、公共設施及道路設施用地等。軍事建設用地是指用于國防和戰(zhàn)備要求進行各項軍事工程建設所需使用的土地。

　　二、建設用地的取得方式

　　我國土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種。根據(jù)使用權與所有權相對分離的原則，城鄉(xiāng)各類建設項目主要采取下列方式取得建設用地使用權：

　　(1)征收集體土地：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，將集體所有的土地轉為國有土地的行為。經(jīng)依法批準征收的集體土地，其所有權由集體所有轉變?yōu)閲宜?，再依法劃撥或出讓給建設單位使用，用地單位只有使用權。

　　(2)劃撥國有建設用地使用權：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納征地拆遷補償、安置等費用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。

　　(3)出讓國有建設用地使用權：是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

　　(4)國有土地租賃：是指國家將一定時期內(nèi)的建設用地使用權讓與土地使用者，由土地使用者定期向國家繳納租金的行為。

　　(5)國有建設用地使用權作價出資(人股)或授權經(jīng)營。

　　(6)國有建設用地使用權轉讓：是指土地使用者將建設用地使用權再轉移的行為，是土地使用者之間國有建設用地使用權的轉移，包括出售、互換、贈與及其他轉移國有建設用地使用權的行為。

　　(7)集體建設用地使用權的轉移：是指因村鎮(zhèn)建設而使用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的土地，但不改變土地所有權性質(zhì)的用地方式。

　　三、建設用地管理

　　(一)建設用地管理的概念和對象

　　建設用地管理是指國家為維護社會主義公有制，調(diào)整建設用地關系，合理組織建設用地利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟和工程技術相結合的綜合性措施。

　　建設用地管理的對象是指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義 的建設用地。

　　(二)建設用地管理的原則

　　①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則;

　?、趶娬{(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用的原則;

　?、蹖嵭薪ㄔO用地有償使用的原則

　　④社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

　　(三)建設用地管理的主要內(nèi)容

　?、俳ㄔO用地宏觀調(diào)控管理;

　　②農(nóng)用地轉用管理;

　?、弁恋卣魇展芾?

　　④建設項目用地申請、審查、報批、供地工作;

　?、萁ㄔO用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設用地使用權 的供給，對建設用地使用權轉讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理。

　　例題1：我國土地所有權只有( )。

　　A 國家所有權B 個人所有權 C 集體所有權 D 企業(yè)所有權 E開發(fā)所有權

　　答案：AC

　　解析：我國土地所有權只有國家所有權和集體所有權

　　例題2：取得建設用地使用權方式有(　　　)。

　　A 出讓國有建設用地使用權　B征收集體土地　C劃撥國有建設用地使用權

　　D國有土地租賃　　E國有建設用地使用權作價出資(人股)或授權經(jīng)營

　　答案：ABCDE

　　解析：取得建設用地使用權方式有： (1)征收集體土地、 (2)劃撥國有建設用地使用權、 (3)出讓國有建設用地使用權、(4)國有土地租賃、(5)國有建設用地使用權作價出資(人股)或授權經(jīng)營、(6)國有建設用地使用權轉讓、(7)集體建設用地使用權的轉移。

　　例題3：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納征地拆遷補償、安置等費用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為屬于(　　)。

　　A 劃撥國有建設用地使用權B 征收集體土地

　　C 出讓國有建設用地使用權D國有建設用地使用權轉讓 E

　　答案：A

　　解析：縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納征地拆遷補償、安置等費用后，將土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為屬于劃撥國有建設用地使用權。

　　例題4：在我國，一般認為產(chǎn)權是指民事權利主體所享有的具有經(jīng)濟利益的權利。它包括以所有權為主的( )等。(08年試題)

　　A.處分權 B.物權 C.債權 D.繼承權E.知識產(chǎn)權

　　答案：BCDE

　　解析：處分權是一種權利，但不是產(chǎn)權。

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