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　　第3講

　　建設(shè)用地使用制度-2(上)

　　第五節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定

　　(一)可以設(shè)定抵押權(quán)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　(1)通過有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。

　　(2)通過行政劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在補簽了出讓合同、補交土地使用權(quán)出讓金、領(lǐng)取國有土地使用證后，可以抵押。

　　(二)屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押

　?、贆?quán)屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

　　(三)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題

　　(1)同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，若該抵押標(biāo)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但擔(dān)保債權(quán)不得超出余額部分。

　　(2)兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標(biāo)的物。在抵押關(guān)系存續(xù)期間，抵押建設(shè)用地使用權(quán)的擔(dān)保作用不可分割。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。

　　(3)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(4)以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。

　　(5)已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(6)設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押當(dāng)事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行評估。

　　(7)抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔(dān)，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)為保險受償?shù)氖軆斎恕?/P>

　　(8)有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。

　　(9)正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

　　二、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的程序

　　(1)簽訂抵押合同。 (2)公證。 (3)抵押登記。 (4)注銷登記。

　　三、國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記制度

　　房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記應(yīng)當(dāng)交驗以下文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明和法人資格證明;②抵押登記申請書;③抵押合同;④國有土地使用證;⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;⑥可以證明抵押的建設(shè)用地使用權(quán)價值的材料;⑦登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

　　登記的主要內(nèi)容包括：①被擔(dān)保的金額;②抵押權(quán)人的姓名或單位名稱;③債權(quán)。

　　以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)，并向抵押權(quán)人頒發(fā)房屋他項權(quán)證。以預(yù)售商品房和在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)在抵押合同上作記載。抵押合同的變更和終止應(yīng)當(dāng)辦理變更或者注銷抵押登記。

　　四、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的占用與管理

　　已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由抵押人占用與管理，抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押建設(shè)用地使用權(quán)的管理情況。由于建設(shè)用地使用權(quán)需連同地上房屋所有權(quán)共同設(shè)定抵押，所以地上已有建筑物時，建筑物同時作為抵押品，抵押人占用與管理期間發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應(yīng)采取措施防止損失擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn) 價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補不足。

　　抵押權(quán)可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓或者出租，出租或者轉(zhuǎn)讓所得的價款應(yīng)優(yōu)先向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)部分歸抵押人所有。

　　五、抵押建設(shè)用地使用權(quán)的處分

　　(一)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件

　　發(fā)生下列情況時，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的。②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的。③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的。④抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的。⑤抵押合同約定的其他情況。

　　抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償時，抵押當(dāng)事人可以通過協(xié)商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán);協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　因處分抵押財產(chǎn)而取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。

　　(二)抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償

　　處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，依下列順序分配：①支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用。②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費。③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金。④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害。⑤剩余金額交還抵押人。

　　同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按照下列規(guī)定清償： ①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。②抵押權(quán)已 登記的先于未登記的受償。③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！?/div>