第4講

　　節(jié) 房地產市場調研概述

　　一、房地產市場調研的含義

　　房地產市場調研：是運用科學的方法，有目的、有計劃地搜集、整理和分析關于房地產市場的信息和資料，為有關決策者提供科學依據(jù)的活動。決策者包括房地產開發(fā)商、消費者、投資者和政府部門等。本章主要介紹針對房地產開發(fā)經營、為房地產開發(fā)企業(yè)服務的房地產市場調研。

　　房地產市場調研應遵循客觀性和科學性的原則。客觀性要求調研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調研活動不應帶有個人主觀意愿或偏見，也不應受任何組織和個人的影響或“壓力”，自始至終保持客觀的態(tài)度去搜集反映房地產市場真實狀況的信息資料，正視事實，接受調研的結果。科學性要求調研人員采用科學的方法去設計方案、定義問題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、相關、準確、可靠和有代表性的信息資料。

　　房地產市場調研具有實用性、時效性、實踐性等特點。實用性是因為房地產市場調研是為解決有關實際問題而進行的。時效性是因為房地產市場是不斷變化的，某一時點得出的調研結果可能反映不了另一時點的實際情況，因此房地產市場調研要適時地開展。實踐性是因為房地產市場調研不僅要運用科學的方法，而且要依靠調研人員的實踐經驗，此外，只有將調研成果運用于房地產開發(fā)經營等實踐中取得效益才有意義。

　　二、房地產市場調研的作用

　　(1)有利于房地產開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向。

　　(2)有利于房地產開發(fā)商適時對房地產產品更新?lián)Q代。

　　(3)有利于房地產開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略。

　　(4)有利于房地產開發(fā)商制定科學的開發(fā)計劃和銷售計劃。

　　(5)有利于房地產開發(fā)商完善經營管理，提高經濟效。

　　三、房地產市場調研的程序

　　房地產市場調研的程序包括：調研準備、正式調研和結果處理三個階段。

　　(一)調研準備階段：應確定目標，制定計劃，設計調查問卷，確定抽樣方案。

　　1.確定調研目標

　　2.制定調研計劃

　　調研計劃包括下列內容：

　　(1)確定調研目標和內容。

　　(2)確定資料搜集方法。資料可分為初級資料和次級資料兩大類。初級資料也稱為原始資料、一手資料，是指專為某項調研而搜集或實驗所得到的資料。次級資料也稱為二手資料，是指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。原始資料搜集的常用方法有訪問調研法、觀察法、定性研究技術法、實驗法等。

　　(3)制定調研時間進度。

　　(4)制定調研經費預算。

　　3.設計調查問卷

　　理想的調查問卷應具備4個條件：①主題明確。②結構合理。③通俗易懂。④長度適宜。

　　4.確定抽樣方案

　　(二)正式調研階段

　　必須重視調研人員的選拔和培訓工作，確保調研人員按照規(guī)定的進度和方法獲取所需要的資料。

　　(三)結果處理階段

　　在結果處理階段，調研人員對調研資料進行整理分析，撰寫調研報告。

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