第4講

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研等方面。

　　一、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研

　　(一)政治法律環(huán)境調(diào)研

　　政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)業(yè)的方針政策、有關法律法規(guī)及其變化等，包括：①各級政府有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如保障性住房政策、開發(fā)區(qū)政策等;②各級政府有關國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等;③有關法律法規(guī)，如物權法、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、環(huán)境保護法、廣告法、反不正當競爭法等;④政府制定的有關方針政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業(yè)政策等;⑤政局的變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢、政府的重大人事變動等。

　　(二)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研

　　經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研主要是經(jīng)濟發(fā)展、金融、稅收、財政等狀況和趨勢。這些情況影響著市場大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入水平、消費水平、物價水平等，對房地產(chǎn)市場需求也會產(chǎn)生很大的影響。經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研應把握項目所在地區(qū)的總的經(jīng)濟發(fā)展前景。具體包括：①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益;②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、教育狀況、基礎設施情況;③一般利率水平、獲取貸款的條件和要求以及預期的通貨膨脹率;④國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構和主導產(chǎn)業(yè);⑤居民收人水平、消費水平和消費結構;⑥物價水平及通貨膨脹;⑦項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作情況。

　　(三)社會文化環(huán)境調(diào)研

　　社會文化環(huán)境主要是居民的生活習慣、生活方式、消費觀念、消費心理以及價值觀等。內(nèi)容主要包括：①居民職業(yè)構成、教育程度、文化水平等;②家庭人口規(guī)模及構成;③居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向等;④消費者民族與宗教信仰、社會風俗等。

　　(四)區(qū)域環(huán)境調(diào)研

　　區(qū)域環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)商品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。區(qū)域環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括區(qū)域繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

　　二、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研

　　房地產(chǎn)市場需求既可以指特定房地產(chǎn)市場需求的總和，也可以指對某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)商品的需求數(shù)量。市場需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者;購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉;購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了使其房地產(chǎn)商品適銷對路，應先了解消費者的構成、購買動機和購買行為特征，真正做到根據(jù)消費者的需求來開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)市場需求調(diào)研主要包括下列方面：

　　(一)房地產(chǎn)消費者調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費者調(diào)研主要調(diào)研房地產(chǎn)消費者的數(shù)量和構成，包括：①消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢;②房地產(chǎn)現(xiàn)實與潛在消費者的數(shù)量和結構，如地區(qū)、年齡、民族、職業(yè)、文化水平、宗教信仰等;③消費者的經(jīng)濟來源和收入水平;④消費者的實際支付能力;⑤消費者對房地產(chǎn)商品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格、服務等的要求和意見等。

　　(二)房地產(chǎn)消費動機調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費動機是指為滿足一定的需要，而引起人們購買房地產(chǎn)的愿望和意念。房地產(chǎn)消費動機是激勵房地產(chǎn)消費者產(chǎn)生房地產(chǎn)消費行為的內(nèi)在原因，主要包括消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。

　　(三)房地產(chǎn)消費行為調(diào)研

　　房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費者在實際房地產(chǎn)消費過程中的具體表現(xiàn)。房地產(chǎn)消費行為調(diào)研是對房地產(chǎn)消費者購買模式和習慣的調(diào)研，主要包括：①調(diào)研消費者購買房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類;②消費者對房屋區(qū)位、質(zhì)量、功能、價格等的要求;③消費者對某企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象;④房地產(chǎn)商品購買行為的主要決策者和影響者情況等。

　　三、房地產(chǎn)市場供給調(diào)研

　　房地產(chǎn)市場供給是指在某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。房地產(chǎn)市場供給調(diào)研主要包括下列方面：

　　(一)房地產(chǎn)市場行情調(diào)研

　?、俜康禺a(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給結構、供給變化趨勢、市場占有率;②房地產(chǎn)市場的銷售狀況與銷售潛力;③房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的市場生命周期; ④房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場空隙;⑤有關同類房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、價格、利潤的比較;⑥整個房地產(chǎn)產(chǎn)品價格水平的現(xiàn)狀和趨勢，適合于客戶接受的價格策略;⑦新產(chǎn)品定價及價格變動幅度等。

　　(二)房地產(chǎn)市場反響調(diào)研

　?、佻F(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)主和租售客戶對房地產(chǎn)的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度;②新技術、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應用情況。

　　(三)房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研

　　主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩方面。對競爭企業(yè)的調(diào)研主要包括：①競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況;②競爭企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術裝備水平和社會信譽;③競爭企業(yè)所采用的市場營銷策略以及新產(chǎn)品的開發(fā)情況;④對房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭情況的分析、預測等。

　　對競爭產(chǎn)品的調(diào)研主要包括：①競爭產(chǎn)品的區(qū)位、質(zhì)量、功能、服務等狀況;②競爭產(chǎn)品的市場定價及市場反應狀況;③競爭產(chǎn)品的市場占有率;④消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況等。

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