一、綜述：
　　1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)（市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響），價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題（如參數(shù)應(yīng)選取客觀值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命）等。
　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。
　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。
　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。 
　　第一節(jié)：?jiǎn)柎鸺皢芜x題:    
　　問(wèn)答題答題技巧： 
　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。
　　2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。
　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯
　　4、結(jié)構(gòu)清晰： 
　　一、    房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線： 
　　確定房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。 
　　1、什么是技術(shù)路線？路線的三個(gè)方面
　?、?nbsp;  價(jià)格內(nèi)涵，由目的確定    
　?、?nbsp;  估價(jià)思路，由原則原理確定 
　　2、技術(shù)路線與估價(jià)要求事項(xiàng)的關(guān)系？ 
　　①與估價(jià)方法：每種方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線（p6）
　?、谂c估價(jià)對(duì)象：估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程。
　?、叟c估價(jià)目的：目的決定內(nèi)涵，從而決定路線。對(duì)估價(jià)依據(jù)、估價(jià)所考慮的因素、采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及估價(jià)方法均有影響。
　　a、估價(jià)對(duì)象實(shí)體、權(quán)利狀況、區(qū)位與價(jià)值內(nèi)涵有密切關(guān)系。 
　　b、不同類(lèi)型房地產(chǎn)適用不同的估價(jià)方法，有不同技術(shù)路線。
　　c、估價(jià)對(duì)象狀況（①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、舊建〉④房地、未來(lái)狀況的房地產(chǎn)要在未來(lái)狀況規(guī)劃狀況或是最佳　　　利用下評(píng)估⑤含有其它資產(chǎn)的房地產(chǎn)）
　?、芘c估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。估價(jià)對(duì)象在不同的時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的。
　?、菖c估價(jià)原則：技術(shù)路線反映價(jià)格形成過(guò)程，估價(jià)原則體現(xiàn)了價(jià)格形成原理，因而制定路線要遵守估價(jià)原則。
　?、抟陨细黜?xiàng)在確定技術(shù)路線時(shí)要全面考慮相關(guān)事項(xiàng)。
　　3、估價(jià)路線的確定過(guò)程： 
　?、?nbsp;  確定估價(jià)的基本事項(xiàng)（對(duì)象、目的、時(shí)點(diǎn)）；
　?、?nbsp;  確定價(jià)格內(nèi)涵（一定要先說(shuō)清楚）；
　?、?nbsp;  選擇適宜方法、途徑
　?、?nbsp;  方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方  
　　二、價(jià)格解釋對(duì)價(jià)格有爭(zhēng)議、疑惑
　　[（對(duì)兩種正確結(jié)果分別解釋?zhuān)┠男┦怯绊憙r(jià)格的因素？從因素入手]
　?、?nbsp;  目的不同，價(jià)格類(lèi)型不同；
　?、?nbsp;  時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)格不同。（報(bào)考價(jià)格）<市場(chǎng)環(huán)境、供求狀況均要變；估價(jià)對(duì)象也會(huì)變化><期限、成新、房地產(chǎn)狀況>；
　?、?nbsp;  交易狀況是否變化<權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同>；
　?、?nbsp;  估價(jià)原則<是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時(shí)建筑〉；
　?、?nbsp;  估價(jià)方法<兩個(gè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，不同方法產(chǎn)生價(jià)格差異〉
　　三、 資料的搜集。
　　資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）
　　1、 一般資料：
　?。?） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。
　?。?） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類(lèi)型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
　?。?） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
　?。?） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。    （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
　　2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章ｐ191）
　?。?） 市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
　?。?） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
　?。?） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類(lèi)似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。
　?。?） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：① 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。④ 同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 
　　第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò) 
　　一、答題技巧 
　　1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分！ 
　　2、揣摩評(píng)卷人的心理  
　　3、先理草稿，再答題  
　　二、答題思路  
　?。ㄒ唬?閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果 
　?。ǘ?錯(cuò)誤類(lèi)型
　　1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。
　　2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。
　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
　　4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。
　　5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）
　　（三） 常見(jiàn)錯(cuò)誤
　　一、報(bào)告書(shū)不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容） 
　　1. 封面 
　　2. 目錄 
　　3. 致委托方函：
　　時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章 
　　4. 估價(jià)師聲明 
　　5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件
　?、?說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
　?、?他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；
　?、?特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
　　④權(quán)證說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。 
　　6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 
　　7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告