一、前言
　　良好的貸款審查以及完善的貸款分類政策和做法，是銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程重要組成部分。[1]通常，因?yàn)橘J款不能交易，所以貸款的市場(chǎng)價(jià)值往往通過(guò)計(jì)提貸款準(zhǔn)備金進(jìn)行估計(jì)。考慮貸款受損程度，貸款準(zhǔn)備金等于貸款原值減去現(xiàn)值估計(jì)值。若不能及時(shí)識(shí)別承認(rèn)到信貸質(zhì)量的惡化，可能會(huì)加重并拖延問(wèn)題的解決、增加處置的成本。此外，不完善的貸款分類政策，不利于確定有問(wèn)題貸款的準(zhǔn)備金、扭曲了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，并高估了商業(yè)銀行的資本和資本充足率。人們對(duì)抵押貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的看法不一，特別是對(duì)貸款分類中抵押品的作用分歧更大。另一問(wèn)題是，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)暴露中減除抵押品。本文調(diào)查了一些國(guó)家中抵押品貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并試圖從中提出一些好的做法。貸款分類指在評(píng)估借款人償付貸款合同項(xiàng)下全部債務(wù)能力的基礎(chǔ)上，區(qū)分估算出的違約風(fēng)險(xiǎn)。[2]貸款分類有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)被并采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧ㄈ缡栈刭J款和/或通過(guò)計(jì)提準(zhǔn)備金彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的損失）。在許多國(guó)家，抵押都發(fā)揮了重要的作用。假如銀行認(rèn)為貸款有合格的抵押品，往往不對(duì)貸款進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。雖然抵押品可用于解決多方面的問(wèn)題，但對(duì)銀行的實(shí)際作用則非常有限。例如，在極端情況下，抵押品代替了對(duì)借款客戶的監(jiān)督（因?yàn)閷?duì)于抵押品而言，除了評(píng)估抵押品價(jià)值之外，幾乎沒(méi)有其它的監(jiān)督成本）。在政府回購(gòu)協(xié)議中，貸款人獲得了超過(guò)貸款價(jià)值的流動(dòng)資產(chǎn)的權(quán)利，以這種方式經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)十分經(jīng)濟(jì)。另一種情況是，銀行掌握借款人的大量信息。銀行也許也會(huì)要求獲得抵押品的一份保障，其最終目的不是為獲得抵押品的保障，而是因?yàn)榈盅簷?quán)利加大了借款人的違約成本、從而減少了借款人的違約激勵(lì)。若公司的破產(chǎn)幾乎不會(huì)給公司的所有者/管理者個(gè)人造成違約成本，則要求所有者/管理者提供某種個(gè)人抵押品，可以加大個(gè)人違約成本并提高借款人履行合同的激勵(lì)。對(duì)抵押品更為詳細(xì)的的經(jīng)濟(jì)分析不是本文的討論內(nèi)容。過(guò)度依賴抵押品會(huì)給銀行帶來(lái)各種風(fēng)險(xiǎn)。例如，由于抵押品常為不動(dòng)產(chǎn)，變現(xiàn)需通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段，成本很高。當(dāng)貸款受損且其他還款來(lái)源不充分時(shí)，抵押品的作用尤為重要。雖然巴塞爾將抵押品的風(fēng)險(xiǎn)定的較低，但即使是住宅抵押，也會(huì)給貸款人帶來(lái)相當(dāng)大的危險(xiǎn)，因?yàn)樽≌盅旱膬r(jià)值取決于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度以及立法和司法制度的有效性。因此，根據(jù)借款人還款能力和正確估價(jià)的抵押品制定貸款分類和計(jì)提準(zhǔn)備金規(guī)則十分重要。此外，這些規(guī)則應(yīng)讓包括銀行家和借款人在內(nèi)的所有參與者所了解并認(rèn)真地實(shí)施。有關(guān)抵押及其估價(jià)的文件，應(yīng)是信貸人員原始貸款意見(jiàn)的一部分。銀行應(yīng)讓可靠、獨(dú)立的專家定期監(jiān)督和分析抵押品的價(jià)值，這項(xiàng)工作也可以在對(duì)貸款資產(chǎn)組合進(jìn)行定期審查時(shí)進(jìn)行。監(jiān)管人員在現(xiàn)場(chǎng)檢查時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)文件。抵押標(biāo)準(zhǔn)形式的概述見(jiàn)專欄1。本文討論抵押在貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用，并介紹了一些國(guó)家的做法。在前言之后，第二節(jié)講述貸款分類中處理抵押的一些良好做法。第三節(jié)討論在計(jì)算貸款損失準(zhǔn)備金時(shí)是否應(yīng)將抵押從受損貸款中扣除。第四節(jié)分析與抵押品估價(jià)相關(guān)的問(wèn)題，第五節(jié)列舉了一些國(guó)家頻繁使用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一些實(shí)例。第六節(jié)結(jié)論。
　　二、貸款分類和抵押品
　　對(duì)抵押貸款進(jìn)行分類的主流看法是：貸款分類應(yīng)評(píng)估借款人的償債能力，而不是評(píng)估貸款的抵押品價(jià)值。一些國(guó)家在貸款分類時(shí)考慮抵押品價(jià)值，這對(duì)估價(jià)可靠、流動(dòng)性有保證（如下文討論的）的特定類型的抵押來(lái)說(shuō)似乎合理。另一些國(guó)家將貸款分成兩部分，認(rèn)為有抵押的部分比沒(méi)有抵押的部分更可靠。某些銀行監(jiān)管人員認(rèn)為，將有抵押的部分劃為較好貸款的做法，可能鼓勵(lì)銀行家在貸款決策時(shí)只考慮是否存在抵押品。這種做法不值得提倡。有些人認(rèn)為，貸款分類還應(yīng)考慮特定類型抵押品的保守價(jià)值。如果某筆貸款的抵押品為流動(dòng)性強(qiáng)的銀行存款，或由流通性很強(qiáng)的證券，在一個(gè)深化并流動(dòng)的市場(chǎng)上，分類標(biāo)準(zhǔn)則可適當(dāng)放松。然而，只有在貸款銀行充分掌握有關(guān)抵押品的狀況、位置、流動(dòng)性和轉(zhuǎn)讓性的信息時(shí)，才能采取這種做法。監(jiān)管人員應(yīng)對(duì)這種貸款分類方式進(jìn)行檢查。
　　專欄1.
　　貸款的幾種擔(dān)保形式與貸款有關(guān)的擔(dān)保一般有以下幾種形式：（1）不動(dòng)產(chǎn)抵押（Mortgages）：不動(dòng)產(chǎn)抵押是商業(yè)借款中最為普遍的抵押形式。抵押是以購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)或開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)為目的貸款時(shí)最為常見(jiàn)的擔(dān)保形式。由于被抵押的不動(dòng)產(chǎn)可能最終只是一項(xiàng)不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)，或不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓會(huì)因法律訴訟而延遲一段時(shí)間，抵押品的實(shí)際價(jià)值通常低于帳面價(jià)值，涉及回收成本、價(jià)格波動(dòng)以及繁瑣的法律程序時(shí)，尤其如此。（2）質(zhì)押存款、生息債券和證券(Pledgeddeposits,interestbearingnotes,andsecurities）：這些工具可用于抵押。在允許用證券作抵押的國(guó)家，一般實(shí)行更為嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的變化調(diào)整準(zhǔn)備金的規(guī)則）。（3）保證(Garantees）：在某些國(guó)家，政府或銀行的保證發(fā)揮重要的作用。這種保證通常不可撤消且無(wú)條件，應(yīng)由授權(quán)機(jī)構(gòu)簽署。備用信用證或銀行保證的價(jià)值取決于保證的條款和條件以及出具保證的銀行的信譽(yù)。私人保證和質(zhì)押很難評(píng)估，通常不能為貸款人提供有效保護(hù)。（4）機(jī)械和其他設(shè)備的抵押(Lienonmachineryandotherequipment）：因?yàn)闄C(jī)械設(shè)備通常是為特殊用途而設(shè)計(jì)，難以出售，因而這種抵押不實(shí)用。借款人對(duì)它的估價(jià)可能與貸款銀行有很大的差距。（5）存貨的抵押(Pledgeorlienoninventory）：當(dāng)銀行接受存貨為擔(dān)保而提供融資時(shí)，銀行可要求對(duì)貨物的所有權(quán)。隨著存貨逐漸售出，貨物將由對(duì)存貨購(gòu)買人的債權(quán)所取代。應(yīng)收帳款為還本付息證券，但應(yīng)收帳款的價(jià)值還取決于存貨購(gòu)買人的信譽(yù)。如果存貨是易腐爛的、過(guò)時(shí)的，難以立即售出的物品，則存貨的價(jià)值可能受損。對(duì)用作擔(dān)保的應(yīng)收帳款的價(jià)值估算應(yīng)比較保守。在項(xiàng)目融資中，若項(xiàng)目收入是還款的主要來(lái)源，則應(yīng)將應(yīng)收帳款質(zhì)押給銀行。（6）安慰函(Letterofcomfort）：當(dāng)子公司借款時(shí)，母公司可用安慰函代替正式保證。對(duì)于接受安慰函的銀行來(lái)說(shuō)，好處僅僅在于，母公司若不支持其子公司就會(huì)帶來(lái)道德和商業(yè)污點(diǎn)。在大多數(shù)司法體系中，安慰函的可執(zhí)行性不等同于擔(dān)保。
　　A.良好做法原則上講，抵押品不能代替對(duì)借款人或交易對(duì)手的全面評(píng)估。抵押至多可被視作借款人違約的次級(jí)還款來(lái)源。此外，銀行還應(yīng)認(rèn)識(shí)到，抵押品的價(jià)值可能會(huì)因其他機(jī)構(gòu)的強(qiáng)制性還貸行為（如取消抵押品贖回權(quán)程序）而大大減損。銀行應(yīng)盡可明確抵押品的法律權(quán)利，且在有關(guān)法律安排中限制將同一抵押品用于多個(gè)交易對(duì)手。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，貸款分類一般應(yīng)考慮借款人當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況和支付能力、抵押品的當(dāng)期價(jià)值和變現(xiàn)能力，以及其他影響本金和利息回收前景的因素。評(píng)估借款人償付能力的因素包括：即期和遠(yuǎn)期現(xiàn)金流以及抵押品變現(xiàn)后的價(jià)值和變現(xiàn)的能力。對(duì)問(wèn)題貸款進(jìn)行分類時(shí)，由于其他償付來(lái)源隨著時(shí)間的發(fā)展變得難以依賴，應(yīng)對(duì)抵押品的價(jià)值作保守估價(jià)。然而，對(duì)于確定某項(xiàng)貸款的受損狀況來(lái)說(shuō)，僅考慮一個(gè)因素（如抵押品的價(jià)值）顯然不夠。
　　三、準(zhǔn)備金的計(jì)提和抵押
　　計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，對(duì)是否將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除，人們看法不同?？鄢盅浩穬r(jià)值的大小對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提影響很大，而準(zhǔn)備金計(jì)提又影響銀行的凈收入。因此，貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)如何處理抵押，將最終影響銀行的資本金。為全面分析抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提和資本金的影響，需在準(zhǔn)備金計(jì)提規(guī)則以及其他外生變量概率分布假設(shè)的基礎(chǔ)上，作進(jìn)一步的理論和經(jīng)驗(yàn)分析。經(jīng)驗(yàn)分析需要一些國(guó)家的準(zhǔn)備金計(jì)提水平、抵押品價(jià)值、資本比率等數(shù)據(jù)。由于缺乏數(shù)據(jù)，特別是有關(guān)抵押品價(jià)值和抵押在銀行貸款資產(chǎn)中使用有關(guān)數(shù)據(jù)，本文不作基于此類數(shù)據(jù)的經(jīng)驗(yàn)分析。
　　A.反對(duì)扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
　　有人認(rèn)為，由于估價(jià)困難、轉(zhuǎn)讓難度大以及抵押品清算的法律障礙，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，不應(yīng)將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。在許多新興或發(fā)展中國(guó)家，抵押品價(jià)值可能不可靠，而且在缺乏流動(dòng)性的市場(chǎng)、缺乏可靠的評(píng)估機(jī)構(gòu)的情況下，抵押品容易被高估。盡管抵押品可能是質(zhì)量良好的財(cái)產(chǎn)，但必須對(duì)其價(jià)值打折以反映市場(chǎng)條件變化、轉(zhuǎn)讓成本以及變現(xiàn)過(guò)程。
　　在清算抵押品時(shí)，許多債權(quán)人還會(huì)遇到很長(zhǎng)的取消贖回權(quán)或破產(chǎn)程序等法律障礙。此外，評(píng)估既沒(méi)有體現(xiàn)清算成本（而這可能很重要），也沒(méi)有體現(xiàn)被賦予優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)對(duì)抵押可能造成的障礙。
　　B.贊成扣除抵押品價(jià)值的論點(diǎn)
　　也有人認(rèn)為，在某些情況下，計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)，只要抵押品的價(jià)值真實(shí)，應(yīng)允許貸款人將抵押品價(jià)值從受損貸款中扣除。若抵押品具有流動(dòng)性且質(zhì)量高?如現(xiàn)金或政府發(fā)行的證券?或者，即使抵押品不是現(xiàn)金或流通證券，但仍被認(rèn)為具有較高流動(dòng)性（例如短期存款），而且能夠隨時(shí)回收并正確估價(jià)，則將抵押品的價(jià)值從貸款金額中扣除比較合理。
　　C.良好做法
　　在計(jì)提準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押是合理的，但必須采用非常保守的方法并考慮抵押品在估價(jià)和處置中的各種限制。最重要的是，應(yīng)有健全的法律環(huán)境，防止資產(chǎn)多重抵押，并確保資產(chǎn)變現(xiàn)和估價(jià)。根據(jù)巴塞爾委員會(huì)的規(guī)定，銀行應(yīng)以其估計(jì)的可回收金額來(lái)計(jì)量受損貸款。單筆貸款的信用惡化，應(yīng)通過(guò)定期的貸款審查程序、確定具體的扣除額，或通過(guò)核銷的方式及時(shí)予以認(rèn)定。被認(rèn)定已經(jīng)受損的單筆貸款的帳面金額，應(yīng)被降低到估計(jì)可回收金額。確定該項(xiàng)金額時(shí)，應(yīng)考慮所有相關(guān)情況，如借款人的主要償付來(lái)源，抵押品的當(dāng)期價(jià)值以及抵押品的可執(zhí)行性等。若預(yù)計(jì)貸款的償還完全由相應(yīng)的抵押提供，同時(shí)考慮上述抵押品的質(zhì)量，則抵押品的公平價(jià)值可作為受損貸款可回收的估計(jì)值。因此，抵押品的公平價(jià)值可以在計(jì)算準(zhǔn)備金之前從總貸款中扣除。在這種情況下，應(yīng)首先將保守估算的抵押品價(jià)值從一項(xiàng)貸款金額中扣除，然后再計(jì)提準(zhǔn)備金。
　　關(guān)鍵因素是，抵押品的價(jià)值以及需要計(jì)提準(zhǔn)備金的金額。銀行應(yīng)從抵押品的公平估計(jì)價(jià)值中減去銷售抵押品的所有估計(jì)費(fèi)用。然而，估價(jià)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題。當(dāng)?shù)盅浩肥且鬃儸F(xiàn)、可轉(zhuǎn)讓的證券或現(xiàn)金時(shí)，估價(jià)相對(duì)比較簡(jiǎn)單；但若抵押品是不動(dòng)產(chǎn)或其他不易變現(xiàn)的資產(chǎn)時(shí)，估價(jià)可能更為困難。當(dāng)?shù)盅浩返淖儸F(xiàn)能力有限、尤其當(dāng)這種變現(xiàn)能力可能影響借款人維持資金的能力時(shí)，估價(jià)變得更加困難。由于并非所有抵押品都是同質(zhì)物品，所以在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)只考慮可靠估價(jià)的抵押品。
　　專欄2
　　中簡(jiǎn)化的例子說(shuō)明了抵押品如何影響貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提?；趯?中的假設(shè)，準(zhǔn)備金計(jì)提的金額可為貸款金額的0%到50%不等。其結(jié)果取決于貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)是否考慮了抵押品。需要計(jì)提的準(zhǔn)備金額度還取決于抵押品適用的價(jià)值：例如，是帳面價(jià)值還是市場(chǎng)價(jià)值。如案例IV和V所示，在計(jì)算準(zhǔn)備金計(jì)提比例時(shí)，抵押品價(jià)值是否已從貸款金額中減除也將影響準(zhǔn)備金計(jì)提比例。
　　附錄一描述了一些國(guó)家貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提時(shí)抵押的作用。十國(guó)集團(tuán)國(guó)家和非十國(guó)集團(tuán)國(guó)家都沒(méi)有提供有關(guān)抵押對(duì)貸款分類的影響的統(tǒng)一指導(dǎo)原則。另一方面，就抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響而言，大多數(shù)國(guó)家的案例表明，除了幾個(gè)國(guó)家（如捷克共和國(guó)）以外，抵押品價(jià)值都以不同的方式可能影響準(zhǔn)備金計(jì)提。然而，抵押對(duì)準(zhǔn)備金計(jì)提的影響程度可能有很大差異，這取決于抵押品的估價(jià)方式，以及抵押在貸款分類或準(zhǔn)備金計(jì)提中的作用。
　　專欄2
　　抵押對(duì)貸款分類和準(zhǔn)備金計(jì)提的影響假設(shè)：貸款額100；抵押品價(jià)值60（帳面價(jià)值）或30（市場(chǎng)價(jià)值）；法定準(zhǔn)備金計(jì)提比率：正常0%，次級(jí)20%，可疑50%。
　　<例1>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：正常6060x0.0=0無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)20
　　<例2>貸款受損時(shí)，在貸款分類中考慮抵押（抵押品被歸類為次標(biāo)準(zhǔn)，并以帳面價(jià)值估價(jià)）。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)6060x0.2=12無(wú)抵押部分；可疑4040x0.5=20總計(jì)32
　　<例3>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例2同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提有抵押部分：次級(jí)3030x0.2=6無(wú)抵押部分；可疑7070x0.5=35總計(jì)41
　　<例4>貸款受損時(shí)，在貸款分類中不考慮抵押。但在計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)考慮抵押品的帳面價(jià)值。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
　　準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-60）x0.5=20
　　(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
　　額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-60=-10（不需要計(jì)提準(zhǔn)備金）
　　<例5>抵押品以市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）將抵押從貸款額中減除后適用
　　準(zhǔn)備金計(jì)提百分比：（100-30）x0.5=35
　　(2）將準(zhǔn)備金計(jì)提百分比適用于貸款總
　　額后減去抵押品價(jià)值：（100x0.5）-30=20
　　<例6>計(jì)算準(zhǔn)備金時(shí)完全不考慮抵押，其他與例4同。貸款分類準(zhǔn)備金計(jì)提可疑100(1）100x0.5=50
　　四、抵押品估值
　　抵押品需要定期評(píng)估。應(yīng)由可靠且獨(dú)立的專家對(duì)抵押品進(jìn)行保守評(píng)估。若借款人已提供了抵押，銀行管理層應(yīng)建立定期監(jiān)督和評(píng)估抵押品價(jià)值的制度。無(wú)法扣押、占有或取消贖回權(quán)的抵押品不能當(dāng)作抵押品，基本上不考慮工廠或機(jī)械這類物品的價(jià)值。允許將證券作抵押的國(guó)家，應(yīng)實(shí)施更加嚴(yán)格和具體的指導(dǎo)原則（通常為根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)整準(zhǔn)備金水平、并附帶差額支付要求的規(guī)則）。
　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，銀行應(yīng)從合格的專業(yè)機(jī)構(gòu)取得抵押品當(dāng)期公平價(jià)值評(píng)估。由于抵押品價(jià)格的波動(dòng)性，許多監(jiān)管人員常常就貸款價(jià)值與抵押品價(jià)值的比率發(fā)布指導(dǎo)原則。例如，若干監(jiān)管當(dāng)局將抵押貸款限制在估價(jià)的70%（香港，匈牙利和印度）。同時(shí)也應(yīng)考慮法律體系的薄弱之處以及其他對(duì)抵押品取消贖回權(quán)和處置方面的障礙。20世紀(jì)90年代早期陷入困境的銀行存在一個(gè)普遍且非常重要的問(wèn)題：它們未能對(duì)抵押品價(jià)值進(jìn)行監(jiān)督。許多銀行在獲得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的信息以評(píng)估抵押充分性方面工作不細(xì)致。
　　在發(fā)生銀行危機(jī)時(shí)，抵押品價(jià)值通常會(huì)急劇下降。抵押品通常不易變現(xiàn)，在金融危機(jī)時(shí)期很難估價(jià)，通過(guò)取消贖回權(quán)或其他法律手段來(lái)變現(xiàn)抵押品會(huì)帶來(lái)很高的成本（時(shí)間和費(fèi)用上均如此）?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)易變得非常小。同時(shí)進(jìn)行的大量“減價(jià)甩賣”會(huì)加大資產(chǎn)價(jià)格的跌幅，這是另一個(gè)令人擔(dān)心的問(wèn)題。此外，抵押品變現(xiàn)方法是否可靠，取決于是否存在一個(gè)有效、快速和透明的法律程序。在東歐、印度、墨西哥、秘魯和泰國(guó)，通過(guò)法院收回質(zhì)押資產(chǎn)總需要若干年的時(shí)間，盡管一些國(guó)家近來(lái)的立法行動(dòng)努力減少這方面的障礙。
　　許多國(guó)家提出了有關(guān)抵押品估價(jià)的重要議題，包括：（1）監(jiān)管當(dāng)局是否應(yīng)頒布銀行抵押品估價(jià)的法規(guī)；（2）銀行使用獨(dú)立評(píng)估人以及使用的方法。
　　20世紀(jì)80年代，美國(guó)引發(fā)了類似的爭(zhēng)論，由此制定了法規(guī)，要求銀行在特定交易中使用注冊(cè)的評(píng)估人、在其他交易中使用合格評(píng)估人。盡管法規(guī)沒(méi)有規(guī)定具體的估價(jià)方法，但要求審查人盡一切努力，證實(shí)所使用的方法及所作出的假設(shè)適當(dāng)性。美國(guó)“1989年金融機(jī)構(gòu)改革、恢復(fù)和實(shí)施法案（FIRREA）”第十一編，要求監(jiān)管機(jī)構(gòu)就聯(lián)邦管理的金融機(jī)構(gòu)制定和使用評(píng)估通過(guò)相應(yīng)法規(guī)。這些不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以書(shū)面形式作出，并根據(jù)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，評(píng)估人應(yīng)為資格得到確認(rèn)、專業(yè)行為受到各州有效監(jiān)管的獨(dú)立個(gè)體。
　　因此，依照“1991年聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司改進(jìn)法案（FDICIA）”中的304條款，美國(guó)頒布了“機(jī)構(gòu)間評(píng)估和估價(jià)指導(dǎo)原則”。該指導(dǎo)原則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)貸款計(jì)劃應(yīng)包括適當(dāng)?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。該法規(guī)進(jìn)一步規(guī)定，銀行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和估價(jià)政策及程序?qū)⒆鳛樵撱y行整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)考查中的一部分。此外，還要求銀行的政策和程序被納入有效的評(píng)估和估價(jià)計(jì)劃。審查人在評(píng)估其計(jì)劃的適當(dāng)性時(shí)，應(yīng)考慮該銀行的規(guī)模和與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的性質(zhì)。該指導(dǎo)原則還規(guī)定，在分析單項(xiàng)交易時(shí)，審查人應(yīng)對(duì)一項(xiàng)評(píng)估或估價(jià)進(jìn)行審查，以確定方法、假設(shè)和結(jié)論是否合理，是否符合銀行的評(píng)估法規(guī)、政策、監(jiān)管指南和銀行的政策。審查人還應(yīng)對(duì)銀行采取的舉措進(jìn)行審查，以確保從事評(píng)估和估價(jià)的獨(dú)立個(gè)體合格。