(二)房地產(chǎn)市場預(yù)測的方法

　　1.市場預(yù)測定性分析

　　(1)購買者意圖調(diào)查法

　　購買者意圖調(diào)查法是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。

　　(2)銷售人員意見綜合法

　　當(dāng)不能直接調(diào)查購買者或調(diào)查費(fèi)用太高時，可通過詢問銷售人員來判斷市場需求和企業(yè)需求。

　　(3)專家意見法

　　專家意見法也稱為專家調(diào)查法、德爾菲法，是一種通過匿名方式反復(fù)征求有關(guān)專家的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位專家的意見，對市場發(fā)展趨勢作出推斷的方法。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好地從理論上預(yù)測市場或企業(yè)的發(fā)展趨勢，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計算，只能大概代表未來的發(fā)展。

　　專家意見法有以下優(yōu)點(diǎn)：①能發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高;②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對其他人士的影響;③有利于各位專家根據(jù)其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

　　2.市場預(yù)測定量分析

　　(1)時間序列預(yù)測法

　　時間序列分析法是僅對時間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下不太適用。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。

　　時間序列預(yù)測法在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價格浮動的情況下可以較好預(yù)測出房地產(chǎn)市場未來的價格水平。

　　(2)回歸分析預(yù)測法

　　回歸分析預(yù)測法是從市場現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測法。

　　這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。

　　(3)市場因子推演法

　　市場因子：是能夠明顯引起某種項(xiàng)目市場需求變化的實(shí)際因素。市場因子推演法實(shí)際上也是通過分析市場因子與銷售量的相關(guān)關(guān)系來預(yù)測未來的銷售量。對連帶項(xiàng)目和配套性項(xiàng)目，利用這種方法就比較簡單。例如，100個新婚家庭，住宅的銷售量為16套。即新婚家庭數(shù)量就是住宅銷售量的市場因子。如果某年新婚家庭數(shù)量為50000個，則住宅的需求量為50000X16/100=8000(套)。

　　3.房地產(chǎn)市場預(yù)測的步驟

　　房地產(chǎn)市場預(yù)測的一般步驟如下：

　　(1)確定預(yù)測對象和預(yù)測目的。

　　(2)制定預(yù)測方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時間安排等。

　　(3)搜集和分析有關(guān)資料。

　　(4)選擇預(yù)測方法和預(yù)測模型。

　　(5)進(jìn)行預(yù)測。即根據(jù)選擇的預(yù)測方法和預(yù)測模型，進(jìn)行預(yù)測計算。

　　(6)評價修正預(yù)測結(jié)果。

　　(7)撰寫預(yù)測報告。

　　三、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

　　(一)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求

　　1.調(diào)研報告的基本要求

　　(1)實(shí)事求是。 (2)易于理解。 (3)簡潔明了。 (4)有針對性。 (5)客觀中立。

　　2.調(diào)研報告的語言運(yùn)用

　　(1)簡明。

　　(2)嚴(yán)謹(jǐn)。在調(diào)研報告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也許”等含糊詞語，。

　　(3)樸實(shí)。

　　(二)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研報告組成：呈送函件、標(biāo)題、目錄、摘要、正文和附件等部分。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)研報告摘要中，要簡要指出調(diào)研的時間、地點(diǎn)、對象、范圍及主要項(xiàng)目。

　　房地產(chǎn)市場調(diào)研報告正文包括：導(dǎo)言、研究方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。

　　導(dǎo)言包括：調(diào)查的原因、背景、工作范圍、要達(dá)到的目的及所做的假設(shè)。

　　例題1：.房地產(chǎn)市場調(diào)研要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人的意愿或偏見。這種要求體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場調(diào)研的(　)原則。(2007年試題，單選)

　　A.客觀性　　B.科學(xué)性　　C.主觀性　　D.公平性

　　答案：A

　　例題2：下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研內(nèi)容的是(　)。(2007年試題，單選)

　　A.消費(fèi)者對位置的要求　　B.消費(fèi)者的購買意向

　　C.消費(fèi)者的收入水平　D.消費(fèi)者可承受的價格

　　答案：B

　　解析：房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)調(diào)研內(nèi)容：消費(fèi)者的購買意向、影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素、消費(fèi)者購買動機(jī)的類型。

　　例題3：房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)和房地產(chǎn)(　)調(diào)研。(2007年試題，單選)

　　A.消費(fèi)行為　　B.消費(fèi)環(huán)境　　C.消費(fèi)群體　　D.消費(fèi)能力

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)消費(fèi)動機(jī)和房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研。

　　例題4：某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量，稱為房地產(chǎn)市場(　)。(2007年試題，單選)

　　A.需求　　B.銷售　　C.供給　　D.投資

　　答案：C

　　例題5：市場調(diào)研是一種( )。(2008年試題，單選)

　　A收集房地產(chǎn)市場信息的方法 B了解房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的手段 C.通過信息將消費(fèi)者，顧客和公眾與研究者聯(lián)結(jié)起來的職能 D.判斷房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略是否成功的工具

　　答案：C

　　例題6：深度訪談法的主要特點(diǎn)是深入挖掘單個被訪者的(　)。(2007年試題，多選)

　　A.態(tài)度　　B.感受　　C.動機(jī)　　D.消費(fèi)　　E.文化

　　答案：ABC

　　解析：深度訪談法的主要特點(diǎn)是深入挖掘單個被訪者的態(tài)度、感受、動機(jī)。

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