章　房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論
　　節(jié) 區(qū)位理論
　　一.區(qū)位理論
　　(一)區(qū)位含義
　　區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經(jīng)濟活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。
　　區(qū)位選擇的原則
　　地租(占用的成本)和運輸成本總和小的地方
　　(二)區(qū)位的特征
　　綜合性
　　天文區(qū)位(自然區(qū)位)
　　自然地理區(qū)位(自然區(qū)位)
　　經(jīng)濟區(qū)位(社會區(qū)位)
　　文化區(qū)位(社會區(qū)位)
　　政治區(qū)位(社會區(qū)位)
　　確定性
　　方位
　　距離
　　層次性
　　大位置
　　小位置
　　地址
　　微位置
　　歷史性
　　(三)房地產(chǎn)區(qū)位含義
　　一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系,包括位置交通等.
　　(四)區(qū)位理論概念
　　區(qū)位理論
　　研究人類的空間分布及空間中的相互關系的學說，是研究人類經(jīng)濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟活動優(yōu)化組合的理論
　　二.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論
　　(一) 杜能孤立國理論前提
　　①只有一個城市，且是孤立國
　?、谶\輸工具只有馬車
　?、酃铝h(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕
　?、苻r(nóng)產(chǎn)品的運費、重量與產(chǎn)地到消費市場的距離成正比
　?、萁?jīng)營者以獲取經(jīng)濟收益為目的
　　(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容
　　實質(zhì): 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則
　　1.基本經(jīng)濟分析:
　　經(jīng)營者的利潤為P=V-(E+T)
　　經(jīng)營者追求利潤化
　　V(銷售價格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)
　　P+T=V-E=k
　　農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定
　　農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和
　　利潤化的一辦法是將運費壓縮為小
　　通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運費，就能實現(xiàn)利潤
　　2.杜能圈
　　自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品 圈
　　林業(yè)區(qū) 第二圈
　　谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈
　　草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈
　　三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈
　　3. 杜能圈修正模型
　　河流的影響
　　水運費與陸運費的比較
　　其它城市的影響
　　各城市根據(jù)實力形成各自的市場范圍
　　三.工業(yè)區(qū)位理論
　　(一)工業(yè)理論假設條件
　?、倬|(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟因素
　?、诠I(yè)原料、燃料地點固定且已知
　?、酃I(yè)產(chǎn)品的消費地和范圍已知，需求量不變
　?、軇趧恿Σ荒芰鲃?，價格已知，供給充裕
　　⑤運費是重量和距離的函數(shù)
　?、抻懻撏划a(chǎn)品
　　(二)以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
　　工業(yè)企業(yè)應選擇在原料和成品二者的總運費小之地
　　工業(yè)原料分類：遍布性原料/限地性原料
　　原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量
　　原料指數(shù)
　　遍布性原料　0
　　純原料　　　1
　　失重性原料　大于1
　　原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應選在離原料產(chǎn)地越近
　　原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應選在離市場越近
　　(三)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位
　　追求運輸成本與勞工成本總和的
　　如工廠遷移引起的原料和制成品運費的增加，小于節(jié)省的勞動力費用，則會遷移
　　勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本
　　勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運輸?shù)目傊亓?
　　勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方
　　(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位
　　集聚因素
　　生產(chǎn)或技術集聚，又稱純集聚
　?、僖?guī)模擴大
　?、诜止ず献?
　　社會集聚，又稱“偶然集聚”
　?、俳煌ㄙY源
　?、陬~外利潤
　　分散因素

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