第八章 房地產(chǎn)估價(jià)

匯總推薦：2014年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)》章節(jié)復(fù)習(xí)講義匯總

　　1.市場(chǎng)法的適用對(duì)象
　　■ 適用于評(píng)估住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、開(kāi)發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的項(xiàng)目
　　■ 不適合特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、寺院等較少發(fā)生交易的項(xiàng)目，以及在建工程之類可比性差的房地產(chǎn)項(xiàng)目
　　2.市場(chǎng)法的步驟
　　■ 搜集交易實(shí)例
　　■ 選取可比實(shí)例
　　■ 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?BR>　　價(jià)格換算－建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
　　價(jià)格修正－進(jìn)行交易情況修正
　　市場(chǎng)狀況調(diào)整－進(jìn)行交易日期修正
　　進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正
　　■ 求取比準(zhǔn)0價(jià)格
　　3.搜集交易實(shí)例
　　■ 要求
　　內(nèi)容完整、真實(shí)
　　數(shù)量上盡可能的多
　　■ 內(nèi)容
　　交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況
　　交易雙方基本情況
　　成交日期
　　成交價(jià)格
　　付款方式
　　交易情況
　　4.選取可比實(shí)例
　　■ 可比實(shí)例選取的四方面要求：
　　可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是被估價(jià)房地產(chǎn)的類似項(xiàng)目
　　交易類型與估價(jià)目的相同
　　成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)盡量接近
　　成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
　　■ 數(shù)量要求
　　3～10個(gè)為宜。
　　5.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五統(tǒng)一）
　　■ 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
　　■ 統(tǒng)一付款方式
　　■ 統(tǒng)一價(jià)格表示單位
　　■ 統(tǒng)一幣種和貨幣單位
　　■ 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位
　　6.統(tǒng)一付款方式
　　■ 將分期付款折算為在成交日期時(shí)一次性付清
　　■ A～P或是F～P的換算關(guān)系
　　
　　7.統(tǒng)一幣種和貨幣單位
　　■ 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)
　　■ 但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了交易日期的修正的話，則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)
　　8.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位
　　■ 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算
　　■ 關(guān)鍵是無(wú)論采用何種面積計(jì)價(jià)，一宗房地產(chǎn)的總價(jià)是相同的
　　建筑面積下的單價(jià)×建筑面積
　　＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積
　?。绞褂妹娣e下的單價(jià)×使用面積
　　■ 根據(jù)這個(gè)公式，進(jìn)行簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)運(yùn)算，就可以進(jìn)行面積轉(zhuǎn)換。
　　9.稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)
　　正常價(jià)格＝賣方實(shí)際得到的價(jià)格＋應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
　　應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率
　　正常價(jià)格＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格－應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率
　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】
　　
　　解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到或?qū)嶋H支付的
　　10.市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法
　　

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