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第六章 個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款

考點(diǎn)1個(gè)人商用房貸款要素

(1)貸款對(duì)象：商用房包括商鋪、住宅小區(qū)的商業(yè)配套房、辦公用房(寫(xiě)字樓)。

同時(shí)，借款人須具備以下基本條件：

①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～65(不含)周歲之間；外國(guó)人以及港、澳、臺(tái)居民為借款人的，應(yīng)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)居住滿一年并有固定居所和職業(yè)，同時(shí)還須滿足我國(guó)關(guān)于境外人士購(gòu)房相關(guān)政策。

②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明)。

③具有良好的信用記錄和還款意愿。

④具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力。

⑤具有所購(gòu)商用房的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議。

⑥已支付所購(gòu)商用房市場(chǎng)價(jià)值50％(含)以上的首付款(商住兩用房首付款比例須在45％及其以上)，并提供首付款銀行進(jìn)賬單或售房人開(kāi)具的首付款發(fā)票或收據(jù)。

⑦在銀行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶。

⑧以借款人擬購(gòu)商用房向貸款人提供抵押擔(dān)保。

⑨兩個(gè)以上的借款人共同申請(qǐng)借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對(duì)共同購(gòu)房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制。

⑩貸款人規(guī)定的其他條件。

(2)貸款利率：個(gè)人商用房貸款利率不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1．1倍。個(gè)人商用房貸款執(zhí)行浮動(dòng)利率，如人民銀行調(diào)整利率，應(yīng)按照合同約定的調(diào)整時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。

(3)貸款期限：個(gè)人商用房貸款期限最短為1年(含)，最長(zhǎng)不超過(guò)10年。

(4)還款方式：個(gè)人商用房貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周(雙周、三周)還本付息還款法等還款法。

(5)擔(dān)保方式：申請(qǐng)商用房貸款，借款人需提供一定的擔(dān)保措施，包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險(xiǎn)的方式。

(6)貸款額度：貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)商用房?jī)r(jià)值的50％，所購(gòu)商用房為商住兩用房的，貸款額度不得超過(guò)所購(gòu)商用房?jī)r(jià)值的55％。

考點(diǎn)2商用房貸款流程

(1)貸款的受理：貸款受理人應(yīng)要求商用房貸款申請(qǐng)人以書(shū)面形式提出貸款申請(qǐng)，填寫(xiě)借款申請(qǐng)表，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料清單如下：

①借款申請(qǐng)表；

②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明(戶口簿或其他有效居住證明)、婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證、未婚聲明等)原件及復(fù)印件；

③個(gè)人收入證明，如個(gè)人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近6個(gè)月內(nèi)的平均金融資產(chǎn)(含存款、國(guó)債、基金)證明等；

④借款人與售房人簽訂的商品房銷(預(yù))售合同或房屋買賣協(xié)議原件；

⑤所購(gòu)商用房為一手房的，須提供首期付款的銀行存款憑條或開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的首期付款的發(fā)票原件及復(fù)印件；所購(gòu)商用房為二手房的，須提供售房人開(kāi)具的首期付款的收據(jù)原件及復(fù)印件；

⑥擬購(gòu)房產(chǎn)為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產(chǎn)如需評(píng)估，須提供評(píng)估報(bào)告原件；

⑦貸款人要求提供的其他文件或資料。

(2)貸前調(diào)查：個(gè)人商用房貸款調(diào)查由貸款經(jīng)辦行負(fù)責(zé)，貸款實(shí)行雙人調(diào)查和見(jiàn)客談話制度，在調(diào)查申請(qǐng)人基本情況、貸款用途、收入情況和貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

①借款申請(qǐng)人所提供的資料是否真實(shí)、合法和有效，借款行為是否自愿、屬實(shí)，購(gòu)房行為是否真實(shí)，并告知借款人須承擔(dān)的義務(wù)與違約后果；

②借款人收入來(lái)源是否穩(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；

③通過(guò)查詢銀行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

④貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定；

⑤借款人購(gòu)買商用房的價(jià)格是否合理，是否符合規(guī)定的條件；

⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

⑦雙人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)借款人擬購(gòu)買的房產(chǎn)是否真實(shí)、合法、有效。

⑧貸款申請(qǐng)額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

(3)審批：貸款經(jīng)辦行調(diào)查完畢后，應(yīng)及時(shí)將貸款資料(包括貸款申請(qǐng)資料、貸款調(diào)查資料及調(diào)查審查審批表)移交授信審批部門。

貸款審批人應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行審查：

①貸款資料是否完整、齊全，資料信息是否合理、一致，首付款金額與開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的發(fā)票(收據(jù))或銀行對(duì)賬單是否一致，有無(wú)“假按揭”貸款嫌疑；

②借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來(lái)源是否足額可信；

③抵押房產(chǎn)是否合法、充足和有效，價(jià)值是否合理，權(quán)屬關(guān)系是否清晰，是否易于變現(xiàn)；

④貸款金額、成數(shù)、利率、期限、還款方式是否符合相關(guān)規(guī)定。

個(gè)人商用房貸款的簽批工作由有權(quán)簽批人負(fù)責(zé)。各行根據(jù)本行實(shí)際情況，也可實(shí)行審查人與審批人分離的審查審批模式。

(4)貸后管理：貸款經(jīng)辦行貸后管理和檢查工作具體包括：

①定期了解借款人客戶信息變化情況，包括聯(lián)系方式、居住地點(diǎn)、職業(yè)收入、其他融資和負(fù)債情況的變化以及其他家庭重大變化等；

②定期查詢銀行相關(guān)系統(tǒng)，了解借款人在銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的信用狀況，若借款人已被列入潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶名單，貸款行要予以關(guān)注并采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制措施；如果借款人在本行或其他銀行的部分債務(wù)已經(jīng)不良，其貸款應(yīng)由正常至少調(diào)整至關(guān)注類；

③至少每年檢查一次抵押房產(chǎn)狀況及價(jià)值、權(quán)屬是否發(fā)生變化；如發(fā)現(xiàn)影響抵押房產(chǎn)價(jià)值變化的重大因素，可能造成抵押房產(chǎn)的債權(quán)保障能力不足時(shí)，應(yīng)及時(shí)重評(píng)抵押房產(chǎn)價(jià)值；

④檢查違約貸款違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；

⑤定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時(shí)償還貸款本息，是否存在影響貸款按時(shí)償還的因素；

⑥及時(shí)對(duì)違約貸款進(jìn)行催收，對(duì)通過(guò)電話等通訊方式無(wú)法聯(lián)系到的借款人進(jìn)行上門催收；

⑦檢查逾期貸款是否在訴訟時(shí)效之內(nèi)，催收貸款本、息通知書(shū)是否合規(guī)、合法。

考點(diǎn)3商用房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

(1)商用房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：

①加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及合作項(xiàng)目審查；

②加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理；

在該類機(jī)構(gòu)的選擇上，銀行應(yīng)把握以下幾條總體原則：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善，包括高素質(zhì)的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務(wù)人員配備充足和有完善的業(yè)務(wù)辦理流程等；通過(guò)合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營(yíng)銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。

③業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)。 

(2)商用房貸款受理與調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：

①借款申請(qǐng)人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法的相關(guān)規(guī)定；

②借款申請(qǐng)人所提交的材料是否真實(shí)、合法；

③借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效；

④未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度；

⑤授意借款人虛構(gòu)情節(jié)獲得貸款。

(3)商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：

①建立并嚴(yán)格執(zhí)行貸款面談制度；

②提高貸前調(diào)查深度；

③加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查；

④合理確定貸款額度；

⑤加強(qiáng)抵押物管理；

⑥完善授權(quán)管理；

⑦加強(qiáng)貸款合同管理；

⑧加強(qiáng)對(duì)貸款的發(fā)放和支付管理；

⑨強(qiáng)化貸后管理。

考點(diǎn)4商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的放款措施

(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析：

①了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；

②對(duì)其收入水平的真實(shí)性進(jìn)行判斷；

③了解收入水平對(duì)償還貸款的覆蓋度，對(duì)此類客戶原則上應(yīng)對(duì)其貸款余額與其家庭年收入水平的比率設(shè)一定的上限；

④借款人的其他收入所得，包括其他勞務(wù)所得、租金收入等；

⑤借款人其他資產(chǎn)收益情況，包括各類投資收益、投資其他企業(yè)的股權(quán)分紅等；

⑥借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。

(2)加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析

(3)加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析：

①保證人發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動(dòng)、公司章程修改以及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；

②保證人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況是否發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；

③保證人改變資本結(jié)構(gòu)；

④保證人為第三人債務(wù)提供保證擔(dān)?；蛘咭云渲饕Y產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；

⑤保證人有低價(jià)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；保證人有惡意破產(chǎn)傾向。

考點(diǎn)5個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的要素

(1)貸款對(duì)象；個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的對(duì)象應(yīng)該是具有合法經(jīng)營(yíng)資格的法人企業(yè)或個(gè)體工商戶。

借款人申請(qǐng)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，需具備銀行要求的下列條件：

①具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18(含)～60周歲(不含)之間；

②具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居住證明)及婚姻狀況證明；

③借款人具有合法的經(jīng)營(yíng)資格，能提供個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合伙企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

④具有穩(wěn)定的收入來(lái)源和按時(shí)足額償還貸款本息的能力；

⑤具有良好的信用記錄和還款意愿，借款人及其經(jīng)營(yíng)實(shí)體在銀行及其他已查知的金融機(jī)構(gòu)無(wú)不良信用記錄；

⑥能提供貸款人認(rèn)可的合法、有效、可靠的貸款擔(dān)保；

⑦借款人在銀行開(kāi)立個(gè)人結(jié)算賬戶；

⑧貸款人規(guī)定的其他條件。

(2)貸款用途：個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的用途為借款人或其經(jīng)營(yíng)實(shí)體合法的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且符合工商行政管理部門許可的經(jīng)營(yíng)范圍。

(3)貸款利率：個(gè)人貸款利率需同時(shí)符合中國(guó)人民銀行和總行對(duì)相關(guān)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)政策，并符合總行利率授權(quán)管理規(guī)定，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款可在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮或適當(dāng)下浮。

(4)貸款期限：個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款期限一般不超過(guò)5年，采用保證擔(dān)保方式的不得超過(guò)1年。貸款人應(yīng)根據(jù)借款人經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及借款人還款能力確定貸款期限。

(5)貸款還款方式：個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款可采用按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周還本付息還款法；貸款期限在1年(含)以內(nèi)的，可采用按月付息、到期一次性還本的還款方式；采用低風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)押擔(dān)保方式且貸款期限在1年以內(nèi)的，可采用到期一次性還本付息的還款方式。

考點(diǎn)6個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的流程

(1)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的受理申請(qǐng)材料清單：

①個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款申請(qǐng)表；

②借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明原件及復(fù)印件；

③經(jīng)年檢的個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合伙企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件及復(fù)印件；

④個(gè)人收入證明，如個(gè)人納稅證明、工資薪金證明、個(gè)人在經(jīng)營(yíng)實(shí)體的分紅證明、租金收入、在銀行近6個(gè)月內(nèi)的存款、國(guó)債、基金等平均金融資產(chǎn)證明等；

⑤能反映借款人或其經(jīng)營(yíng)實(shí)體近期經(jīng)營(yíng)狀況的銀行結(jié)算賬戶明細(xì)或完稅憑證等證明資料；

⑥抵押房產(chǎn)權(quán)屬證明原件及復(fù)印件、有權(quán)處分人(包括房產(chǎn)共有人)同意抵押的證明文件、抵押房產(chǎn)如需評(píng)估，須提供評(píng)估報(bào)告原件；

⑦貸款采用保證方式的，須提供保證人相關(guān)資料；

⑧貸款人要求提供的其他文件或資料。

(2)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款貸前調(diào)查的內(nèi)容：

①借款申請(qǐng)人所提供的資料是否真實(shí)、合法和有效，通過(guò)面談了解借款人申請(qǐng)是否自愿、屬實(shí)。貸款用途是否真實(shí)合理，是否符合銀行規(guī)定；

②借款人收入來(lái)源是否穩(wěn)定，是否具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力；

③通過(guò)查詢銀行特別關(guān)注客戶信息系統(tǒng)、人民銀行個(gè)人信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，判斷借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

④借款人及其經(jīng)營(yíng)實(shí)體信譽(yù)是否良好，經(jīng)營(yíng)是否正常；

⑤對(duì)借款人擬提供的貸款抵押房產(chǎn)進(jìn)行雙人現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，調(diào)查借款人擬提供的抵押房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載事項(xiàng)與登記機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿相關(guān)內(nèi)容是否一致；

⑥貸款采用保證擔(dān)保方式的，保證人是否符合銀行相關(guān)規(guī)定，保證人交存的保證金是否與銀行貸款余額相匹配；

⑦貸款申請(qǐng)額度、期限、成數(shù)、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

(3)個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的貸后管理的內(nèi)容：

①日常走訪企業(yè)；

②企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的檢查；

③項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查。

考點(diǎn)7個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理

(1)嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入： 

①注冊(cè)資金應(yīng)達(dá)到一定規(guī)模；

②具有一定的信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)，原則上應(yīng)從事?lián)I(yè)務(wù)一定期限；信用評(píng)級(jí)達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)；

③具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；

④具有良好的信用資質(zhì)，公司及其主要經(jīng)營(yíng)者無(wú)重大不良信用記錄，無(wú)違法涉案行為等；

⑤此類擔(dān)保公司，原則上應(yīng)要求其與貸款銀行進(jìn)行獨(dú)家合作，如與多家銀行合作，應(yīng)對(duì)其擔(dān)?？傤~度進(jìn)行有效監(jiān)控。

(2)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度：

①經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯的問(wèn)題，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；

②有違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；

③與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；

④所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒(méi)有明顯促進(jìn)作用的；

⑤存在對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。