第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理
9.合作機(jī)構(gòu)管理
?。?）合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容
?、俸献鳈C(jī)構(gòu)分析。內(nèi)容包括：領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)；業(yè)界聲譽(yù)；歷史信用記錄（重點(diǎn)查看外部監(jiān)管記錄和與銀行合作信用記錄）；管理規(guī)范程度（重點(diǎn)分析其組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部管理規(guī)章制度、財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制、治理結(jié)構(gòu)）；經(jīng)營(yíng)成果；償債能力。
?、谂c房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理。內(nèi)容包括：確立合作意向；合作后的管理，包括及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度、經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，借款人入住情況及住房使用情況，借款人違約后立即處置抵押物，注意房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)考等。
?、叟c其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等）的合作管理。
?。?）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式
①房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”，指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取個(gè)人住房貸款的行為。
“假個(gè)貸”主要成因：開發(fā)商惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款；銀行的管理漏洞等。
“假個(gè)貸”的表現(xiàn)形式：滯銷樓盤突然熱銷；樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，集中申請(qǐng)辦理貸款；借款人對(duì)所購(gòu)房屋信息不甚了解；借款人首付款非自己交付；同一人或單位轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付還款；借款人集體中斷還款。
?、趽?dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保。
③其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
?。?）合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
①“假個(gè)貸”的防控措施。加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)；完善風(fēng)險(xiǎn)保證金制度；利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。
?、谄渌献鳈C(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施。深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)；不過分依賴合作機(jī)構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。
10.操作風(fēng)險(xiǎn)
操作風(fēng)險(xiǎn)指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
?。?）貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)
?、儋J款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。
貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)：借款人的主體資格是否符合規(guī)定；借款人提交的資料是否齊全，格式是否符合要求，原件和復(fù)印件之間是否一致。
貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報(bào)審批，或?qū)徟磁鷾?zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)等。b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：借款人所提交的資料是否真實(shí)、合法；借款人第一還款來(lái)源是否穩(wěn)定、充足；擔(dān)保措施是否足額、有效。
?、谫J款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)。未按獨(dú)立公正原則審批；不按權(quán)限審批貸款；對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。
?、圪J款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)。
合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)：未簽訂合同或簽訂無(wú)效合同；合同文本不規(guī)范；未核實(shí)合同簽署人及簽字（簽章）。
貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確；貸款發(fā)放程序是否合規(guī)；貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效；抵（質(zhì)）押物是否辦理登記手續(xù)；在發(fā)放條件不齊全的情況下放款；會(huì)計(jì)憑證填制不合要求；未按規(guī)定發(fā)放貸款。
?、苜J后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)
?。?）法律和政策風(fēng)險(xiǎn)
?、俳杩钊酥黧w資格。
銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。
實(shí)踐中，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象。
?、诤贤行燥L(fēng)險(xiǎn)。
格式條款無(wú)效：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)：應(yīng)采取合理方式提請(qǐng)借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按對(duì)方要求對(duì)該條款予以說(shuō)明，且須在借款合同簽訂前作出，否則，對(duì)當(dāng)事人不產(chǎn)生約束力。
格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)按通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。
格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)：不一致的，應(yīng)采用非格式條款。
?、蹞?dān)保風(fēng)險(xiǎn)。
抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：抵押物的合法有效性；抵押物重復(fù)抵押；抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高；抵押登記存在瑕疵。
質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：質(zhì)押物的合法性；對(duì)于無(wú)處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；對(duì)非法所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。
保證擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：未明確連帶責(zé)任保證，追索難度大；保證期間未明確或不明；保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力；借款人互相保證；公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。
④訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)。
?、菡唢L(fēng)險(xiǎn)。
?。?）操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
?、偬岣哔J款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神。
?、谡莆詹?yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)。
?、蹏?yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查。
11.信用風(fēng)險(xiǎn)
?。?）信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式
?、龠€款能力風(fēng)險(xiǎn)。指借款人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化導(dǎo)致不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。
?、谶€款意愿風(fēng)險(xiǎn)。
（2）信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施
?、偌訌?qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別。應(yīng)著重驗(yàn)證工資收入、租金收入、投資收入、經(jīng)營(yíng)收入的真實(shí)性。
②深入了解客戶還款意愿。堅(jiān)持面談制度。
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