第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　6.合作機(jī)構(gòu)管理

　　（1）商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)管理

　?、亠L(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項(xiàng)目五證虛假或不全；估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。

　?、陲L(fēng)險(xiǎn)防控措施。

　　第一，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商及合作項(xiàng)目審查。重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級(jí)、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項(xiàng)目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)定位和銷售前景預(yù)測(cè)等。

　　第二，加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理。應(yīng)把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善；通過合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營(yíng)銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。

　　第三，業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。

　?。?）有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理

　　有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。防控措施：

　　①嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入。

　?、趪?yán)格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作：經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問題，對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；有違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的；與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；存在對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。

　　7.操作風(fēng)險(xiǎn)

　?。?）商用房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)

　?、賰?nèi)容。

　　貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定；所提交的材料是否真實(shí)、合法；擔(dān)保措施是否足額、有效。

　　貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與效益不匹配；未按權(quán)限審批貸款；審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。

　　貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)。合同憑證預(yù)簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實(shí)合同簽署人及簽字（簽章）。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。

　　貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。未對(duì)貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項(xiàng)權(quán)證到位不及時(shí)，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對(duì)貸款人及擔(dān)保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)；向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購(gòu)房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款；未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項(xiàng)權(quán)利證書。

　?、诜揽卮胧?。

　　第一，提高貸前調(diào)查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營(yíng)情況、真實(shí)財(cái)務(wù)狀況及抵押情況，評(píng)估償債能力，揭示風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。對(duì)名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理；對(duì)以貸款所購(gòu)房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營(yíng)實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項(xiàng)目。

　　第三，合理確定貸款額度。要對(duì)借款人所經(jīng)營(yíng)的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)限額測(cè)算，在風(fēng)險(xiǎn)限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。

　　第四，加強(qiáng)抵押物管理。對(duì)商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。

　　第五，強(qiáng)化貸后管理。將借款人經(jīng)營(yíng)狀況及抵押房產(chǎn)的價(jià)值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn)；對(duì)已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。

　　第六，完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)單個(gè)借款人的授信總量審批權(quán)，控制個(gè)人授信總量風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買同一房產(chǎn)的，按單個(gè)借款人使用審批權(quán)限。

　　（2）有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)

　　除商用房貸款相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應(yīng)采取如下防控措施：

　　①貸款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)（如定期回訪），對(duì)借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時(shí)反應(yīng)，在還款日前一定時(shí)間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。

　　②借款人抵押的，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。對(duì)于房地產(chǎn)管理相對(duì)規(guī)范的地區(qū)，可委托經(jīng)一級(jí)分行準(zhǔn)入的中介機(jī)構(gòu)代辦，但經(jīng)辦行須核實(shí)。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)等，原則上不接受為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的抵押物。