第三節(jié) 風(fēng)險管理
6.合作機(jī)構(gòu)管理
（1）商用房貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
?、亠L(fēng)險內(nèi)容：開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全；估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
?、陲L(fēng)險防控措施。
第一，加強(qiáng)對開發(fā)商及合作項目審查。重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、資信等級、領(lǐng)導(dǎo)層的信譽(yù)及管理水平、資產(chǎn)負(fù)債及盈利水平；已開發(fā)項目建設(shè)情況、銷售情況、履行保證責(zé)任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行業(yè)務(wù)合作情況等；項目開發(fā)及銷售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場定位和銷售前景預(yù)測等。
第二，加強(qiáng)對估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入管理。應(yīng)把握：具有合法、合規(guī)的經(jīng)營資質(zhì)；具備較強(qiáng)的經(jīng)營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領(lǐng)先地位；內(nèi)部管理機(jī)制科學(xué)完善；通過合作切實(shí)有利于商用房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，包括可以拓展客戶營銷渠道、提高業(yè)務(wù)辦理效率和客戶服務(wù)質(zhì)量、降低操作成本等。
第三，業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。
?。?）有擔(dān)保流動資金貸款的合作機(jī)構(gòu)管理
有擔(dān)保流動資金貸款的合作機(jī)構(gòu)主要是擔(dān)保機(jī)構(gòu)。防控措施：
①嚴(yán)格專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入。
?、趪?yán)格執(zhí)行回訪制度。存在以下情況的，銀行應(yīng)暫停與該擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作：經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題，對業(yè)務(wù)發(fā)展嚴(yán)重不利的；有違法、違規(guī)經(jīng)營行為的；與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；存在對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的其他因素。
7.操作風(fēng)險
?。?）商用房貸款的操作風(fēng)險
①內(nèi)容。
貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。借款人主體資格是否符合相關(guān)規(guī)定；所提交的材料是否真實(shí)、合法；擔(dān)保措施是否足額、有效。
貸款審查和審批中的風(fēng)險。業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險與效益不匹配；未按權(quán)限審批貸款；審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。
貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。合同憑證預(yù)簽無效、制作不合格、填寫不規(guī)范、未核實(shí)合同簽署人及簽字（簽章）。發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款。未按規(guī)定發(fā)放貸款。
貸后與檔案管理中的風(fēng)險。未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權(quán)證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力；貸款管理與其規(guī)模不相匹配，未對貸款人及擔(dān)保情況持續(xù)跟蹤監(jiān)測；向同一借款人審批發(fā)放多筆貸款，或向?qū)嶋H購房人及其相關(guān)人多人審批發(fā)貸款；未按規(guī)定保管合同等重要貸款檔案資料、他項權(quán)利證書。
②防控措施。
第一，提高貸前調(diào)查深度。全面了解掌握借款人所控制主要實(shí)體的經(jīng)營情況、真實(shí)財務(wù)狀況及抵押情況，評估償債能力，揭示風(fēng)險。
第二，加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實(shí)際借款人不一致的，原則上不得受理；對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當(dāng)?shù)責(zé)o經(jīng)營實(shí)體的，要謹(jǐn)慎辦理；嚴(yán)格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
第三，合理確定貸款額度。要對借款人所經(jīng)營的實(shí)體進(jìn)行風(fēng)險限額測算，在風(fēng)險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實(shí)際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
第四，加強(qiáng)抵押物管理。對商業(yè)前景不明的期房及單獨(dú)處置困難的產(chǎn)權(quán)式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
第五，強(qiáng)化貸后管理。將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點(diǎn)；對已形成不良貸款的，盡快采取保全措施。
第六，完善授權(quán)管理。嚴(yán)格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權(quán)，控制個人授信總量風(fēng)險。對以實(shí)際借款人及其關(guān)系人多人名義申請貸款用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人使用審批權(quán)限。
（2）有擔(dān)保流動資金貸款的操作風(fēng)險
除商用房貸款相關(guān)風(fēng)險點(diǎn)外，還應(yīng)特別關(guān)注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。銀行還應(yīng)采取如下防控措施：
?、儋J款發(fā)放后，銀行應(yīng)保持與借款人的聯(lián)絡(luò)（如定期回訪），對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應(yīng)，在還款日前一定時間內(nèi)，以書面或其他方式通知借款人安排好還款資金等。
?、诮杩钊说盅旱?，抵押物須產(chǎn)權(quán)明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強(qiáng)、易于處置。原則上貸款銀行經(jīng)辦人員應(yīng)直接參與抵押手續(xù)的辦理，不可完全交由外部中介機(jī)構(gòu)辦理。對于房地產(chǎn)管理相對規(guī)范的地區(qū)，可委托經(jīng)一級分行準(zhǔn)入的中介機(jī)構(gòu)代辦，但經(jīng)辦行須核實(shí)。謹(jǐn)慎受理產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)不明確或當(dāng)前管理不夠規(guī)范的不動產(chǎn)抵押，包括自建住房、集體土地使用權(quán)、劃撥土地及地上定著物、工業(yè)用房、倉庫等，原則上不接受為有擔(dān)保流動資金貸款的抵押物。
8.信用風(fēng)險
?。?）商用房貸款信用風(fēng)險
①內(nèi)容。
借款人還款能力發(fā)生變化。銀行難以把握借款人還款能力風(fēng)險的原因：國內(nèi)尚未建立完善的個人財產(chǎn)登記制度與個人稅收登記制度，全國性的個人征信系統(tǒng)有待完善；國內(nèi)失信懲戒制度尚不完善。
商用房出租情況發(fā)生變化。包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等。
保證人還款能力發(fā)生變化。
?、诜揽卮胧?。
加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析。了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；判斷其收入水平的真實(shí)性；收入水平對償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過其家庭年收入水平總額的80％。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
加強(qiáng)對商用房出租情況的調(diào)查和分析。調(diào)查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調(diào)查該地段的未來發(fā)展規(guī)劃，是否會出現(xiàn)大拆遷、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
加強(qiáng)對保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預(yù)見性并采取相應(yīng)預(yù)防措施：
a.密切關(guān)注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。
b.貸后要了解保證人的情況。
c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時，應(yīng)要求借款人更換保證人或采取其他擔(dān)保方式。
d.在保證期間，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān)?；蛞云渲饕Y產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價或無償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。
?。?）有擔(dān)保流動資金貸款的信用風(fēng)險
①內(nèi)容：借款人、保證人還款能力發(fā)生變化；借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況發(fā)生變化；抵押物價值發(fā)生變化。
?、诜揽卮胧?。
加強(qiáng)對借款人還款能力的調(diào)查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來收入預(yù)期的合理性。
加強(qiáng)對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營狀況的調(diào)查和分析。主要考察：經(jīng)營的合法性、合規(guī)性；經(jīng)營商譽(yù)；經(jīng)營的盈利能力和穩(wěn)定性。
加強(qiáng)對保證人還款能力的調(diào)查和分析。應(yīng)選擇信用等級高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
加強(qiáng)對抵押物價值的調(diào)查和分析。抵押物價值變化的：要求借款人恢復(fù)抵押物價值；更換為其他足值抵押物；按合同約定或依法提前收回貸款；重新評估抵押物價值，擇機(jī)處置抵押物。
核心考點(diǎn)術(shù)語
1. 個人經(jīng)營類貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的，用于定向購買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求和其他合理資金需求的貸款。
2.專項貸款：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來源是由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項貸款主要包括個人商用房貸款（簡稱商用房貸款）和個人經(jīng)營設(shè)備貸款（簡稱設(shè)備貸款）。
3.商用房貸款：指銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款，交通銀行的個人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務(wù)的場所）貸款。
4.設(shè)備貸款：指銀行向個人發(fā)放的，用于購買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營活動中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個人工程機(jī)械按揭貸款。
5.流動資金貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。流動資金貸款按照有無擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動資金貸款和無擔(dān)保流動資金貸款。
6.有擔(dān)保流動資金貸款：指銀行向個人發(fā)放的、需要擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款，如中國銀行的個人投資經(jīng)營貸款，中國建設(shè)銀行的個人助業(yè)貸款。
7.無擔(dān)保流動資金貸款：指銀行向個人發(fā)放的、無須擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現(xiàn)貸派”個人無擔(dān)保貸款，花旗銀行的“幸福時貸”個人無擔(dān)保貸款。
8.商用房貸款的貸后與檔案管理：指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。
9.貸款回收：指借款人按借款合同約定的還款計劃和還款方式及時、足額地償還貸款本息。
10.提前還款：指借款人具有一定償還能力時，主動向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。
11.期限調(diào)整：指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限和縮短期限等。
12.貸后檢查：是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程。
13.貸后檔案管理：指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
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