第二節(jié) 貸款抵押分析
　?。ㄋ模?貸款抵押設(shè)定條件
　　1．抵押的范圍
　　根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
　?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?；
　　②抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；
　?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；
　　④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品；
　?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔?jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；
　?、抟婪梢缘盅旱钠渌?cái)產(chǎn)。
　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：
　　①土地所有權(quán)；
　?、诟?、宅基地（但有特別規(guī)定的除外），自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；
　　③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；
　?、芩袡?quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；
　?、菀婪ū徊榉?、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；
　　⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
　　2．貸款抵押額度的確定
　?。?）抵押物的認(rèn)定
　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。
　?。?）抵押物的估價(jià)
　　抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值都要進(jìn)行評(píng)估。
　　①估價(jià)方法
　　對(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來(lái)的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素；
　　對(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無(wú)形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊；
　　對(duì)庫(kù)存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià)，主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷(xiāo)售前景；
　　對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。
　?、诘盅郝实拇_定。
　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。
　　二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析：
　　實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值；
　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值；
　　經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。
　　抵押率計(jì)算公式為：
　　抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額／抵押物評(píng)估價(jià)值額×100％
　?。?）貸款抵押額度的確認(rèn)
　　抵押貸款額：抵押物評(píng)估值X抵押貸款率
　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
　　（4）抵押合同的簽訂
　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書(shū)面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：
　?、俦粨?dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；
　?、趥鶆?wù)人履行債務(wù)的期限；
　　③抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；
　?、艿盅簱?dān)保的范圍；
　?、莓?dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。
　　3，抵押的效力
　　（1）抵押擔(dān)保的范圍
　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。
　　（2）抵押物的轉(zhuǎn)讓
　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。
　　（3）抵押物的保全
　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，有權(quán)要求抵押人停止其行為。
　?。?）抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。
　　（五） 貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1．貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析
　?。?）抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)
　　（2）未辦理有關(guān)登記手續(xù)
　?。?）將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意
　　（4）以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)則產(chǎn)所有人同意
　?。?）資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值
　?。?）未抵押有效證件或抵押的證件不齊
　?。?）因主合同無(wú)效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無(wú)效
　?。?）抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)
　　2．貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范
　?。?）對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查
　?。?）對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估
　?。?）做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力
　　（4）抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

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