為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控工作的指示精神，進(jìn)一步落實《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運作管理暫行規(guī)定》(以下簡稱《暫行規(guī)定》)有關(guān)要求，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(以下簡稱協(xié)會)研究制定了《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》(以下簡稱《備案管理規(guī)范第4號》)以及《關(guān)于發(fā)布<證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號>的通知》(以下簡稱《通知》)，現(xiàn)就有關(guān)情況說明如下：

　　一、起草背景及思路

　　根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)控協(xié)調(diào)工作小組的統(tǒng)一部署，按照中國證監(jiān)會要求，協(xié)會近期對證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進(jìn)行了摸底。統(tǒng)計顯示，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但資金來源以銀行為主、通道業(yè)務(wù)占比高、項目集中于熱點城市等特征較為顯著，與落實房地產(chǎn)調(diào)控工作的整體目標(biāo)還有一定差距。

　　針對私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，按照證監(jiān)會部署，協(xié)會著手開展《備案管理規(guī)范第4號》起草工作。此次起草的主要思路是以分類對待、統(tǒng)一規(guī)范、平穩(wěn)過渡為原則，根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向，在房地產(chǎn)項目所在地、項目性質(zhì)、資金用途等方面區(qū)別對待，重點規(guī)范私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金等行為。

　　二、主要內(nèi)容

　　《備案管理規(guī)范第4號》整體結(jié)構(gòu)與此前發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第1-3號》保持一致，共五條，主要內(nèi)容如下：

　　(一)適用范圍

　　證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)通過資產(chǎn)管理計劃形式開展的私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)適用《備案管理規(guī)范第4號》。為避免監(jiān)管套利，《通知》明確私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目的，參照《備案管理規(guī)范第4號》執(zhí)行。證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)不適用《備案管理規(guī)范第4號》。

　　(二)關(guān)于投資房地產(chǎn)項目

　　根據(jù)《暫行規(guī)定》第六條規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)管理計劃不得投資于不符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求的項目?！秱浒腹芾硪?guī)范第4號》結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策與行業(yè)現(xiàn)狀，對《暫行規(guī)定》相關(guān)要求進(jìn)行細(xì)化完善。一方面，從項目所在地來看，目前證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場，存在投向為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市(以下簡稱熱點城市)的情況，個別熱點城市還較為集中，需進(jìn)一步強(qiáng)化落實房地產(chǎn)調(diào)控政策;另一方面，從項目屬性來看，投資項目目前多為普通住宅地產(chǎn)，而政策鼓勵的保障性住宅地產(chǎn)項目占比偏低。綜合上述因素考慮，本著分類對待的原則，《備案管理規(guī)范第4號》規(guī)定證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。同時，《備案管理規(guī)范第4號》明確以下原則：一是熱點城市范圍將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時調(diào)整;二是根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，界定納入規(guī)范的普通住宅地產(chǎn)項目;三是對項目中同時包含多種類型住房的，明確要求計劃募集資金不得用于項目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè);四是明確投資標(biāo)準(zhǔn)化債券和股票，以及股權(quán)投資不受此限制。

　　需要說明的是，個別機(jī)構(gòu)可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)、受讓資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式規(guī)避相關(guān)監(jiān)管要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目。為防止出現(xiàn)上述情況，《備案管理規(guī)范第4號》明確，以上述方式投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案?！秱浒腹芾硪?guī)范第4號》明確名股實債是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

　　(三)關(guān)于投資房地產(chǎn)企業(yè)

　　協(xié)會前期備案、監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，部分證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓各類資產(chǎn)收(受)益權(quán)等形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資。其中，個別產(chǎn)品還存在提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款等情形。為落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，與其他金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)規(guī)則保持一致，避免監(jiān)管套利，《備案管理規(guī)范第4號》明確私募資產(chǎn)管理計劃向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資不得用于支付土地出讓價款或補(bǔ)充流動資金。同時，《備案管理規(guī)范第4號》強(qiáng)調(diào)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

　　(四)關(guān)于穿透原則、信息披露和資金監(jiān)管

　　《備案管理規(guī)范第4號》強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，以確定受托資金的最終投資方向符合《備案管理規(guī)范第4號》要求。設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目且不存在《備案管理規(guī)范第4號》第一、二、三條禁止情形的，應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項目情況、擔(dān)保措施等信息;完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項。

　　(五)關(guān)于新老劃斷

　　《備案管理規(guī)范第4號》自發(fā)布之日起施行，基于“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則，《通知》中明確證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)新設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計劃應(yīng)當(dāng)符合《備案管理規(guī)范第4號》要求;存續(xù)產(chǎn)品不得新增與《備案管理規(guī)范第4號》不符的投資項目;存續(xù)產(chǎn)品已投項目存在《備案管理規(guī)范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關(guān)投資項目到期后不得續(xù)期。