房地產(chǎn)的6大利好：

  第一大利好：地價果然可以扣除

  明源君之前和房企交流，大家最怕的就是地價不能扣除，要知道在一線城市，地價很多時候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，損失可就大了。現(xiàn)在大家可以把心放到肚子里了。

  相關(guān)條文：

  “房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！?/P>

  第二大利好：在建工程抵扣只分兩年，節(jié)奏正合適

  在建工程，如果一年全部抵扣完了，稅務(wù)部門會有壓力，但如果分很多年低扣，房企的財務(wù)成本壓力又很大，畢竟大家現(xiàn)在都喜歡快周轉(zhuǎn)，舊的沒抵扣新的又來怎么辦？之前傳說要分5年抵扣，大家就是一片哀嘆，現(xiàn)在只分兩年抵扣，節(jié)奏正好。

  相關(guān)條文：

  “適用一般計稅方法的試點納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%?！?/P>

  第三大利好：其實變化并沒有那么大

  大家以前最擔心的，是過渡階段到底怎么算？現(xiàn)在很明確，就是以5月1日為界，這樣的話，還有一個多月，基本都來得及準備，即使有一些“跨界”項目，也可以申請退回稅款，5月1日之前全部可以按簡易辦法計稅。而且，短期前后稅率變化并不大。

  相關(guān)條文：

  1、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的部分，不得在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。

  2、試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當向原主管地稅機關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

  3、試點納稅人納入營改增試點之日前發(fā)生的應(yīng)稅行為，因稅收檢查等原因需要補繳稅款的。

  一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

  一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報?！?/P>

  第四大利好：個人出售二手房，營業(yè)稅政策平移

  關(guān)于個人二手房交易，已經(jīng)流傳幾天的營業(yè)稅政策平移到增值稅的消息被證實了：不滿2年按5%，滿兩年免稅。

　　相關(guān)條文：

  “個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

  個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。”

  第五大利好：可分可合，房企有更大的騰挪空間

  如果以單個項目、單個城市進行申報，很有可能會出現(xiàn)進項和銷項不匹配的情況，如果以總公司為單位進行申報，如果公司統(tǒng)籌能力不足，又很可能會出現(xiàn)管理上的困難?，F(xiàn)在出臺的新規(guī)相對自由，可以由省內(nèi)總機構(gòu)匯總申報，可分可合，根據(jù)各自企業(yè)情況的不同，大家都有了更大的騰挪空間。

　　相關(guān)條文：

  “屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)財政廳(局)和國家稅務(wù)局批準，可以由總機構(gòu)匯總向總機構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅?！?/P>

  第六大利好：房企兼并重組基本免稅

  目前，地產(chǎn)行業(yè)在大變局中，兼并重組乃至強強合并，都成為常態(tài)。每次合并必然涉及到財產(chǎn)的大量轉(zhuǎn)移，如果要收稅，稅負肯定很重。

  新規(guī)出來以后，大家可以松一口氣了。因為資產(chǎn)重組過程中，房企最大的資產(chǎn)土地等是免稅的。

　　相關(guān)條文：

  “不征收增值稅項目……在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為?！?/P>

　　房地產(chǎn)的2大影響

  第一大影響：合作伙伴太弱，無法抵扣怎么辦？

  之前，有眾多開發(fā)商和明源君說，自己在三四線的項目，供應(yīng)商很小，只能用簡易計稅方法交稅，不能作為一般納稅人繳納增值稅，所以自己也無法獲得抵扣?，F(xiàn)在看來，這個擔心成真了。

　　相關(guān)條文：

  “原增值稅一般納稅人購進服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（1）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目……”

  1、“一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

  以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。

  2、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

  甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

  3、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅?！?/P>

  “納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

　　應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標準但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。

  第一節(jié) 一般性規(guī)定

  第十七條 增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。

  第十八條 一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。

  一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

  第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。”

  解憂良方

  1、首先地產(chǎn)公司選擇和小供應(yīng)商合作，如果他們不能提供專業(yè)稅票，就可以要求他們降低價格，將損失的成本轉(zhuǎn)移。當然如果博弈存在困難，也可以找更大的供應(yīng)商，讓其提供能抵扣的稅票，一二線城市在此沒有困難。

  2、與當?shù)囟悇?wù)機關(guān)博弈。如果找外地更大供應(yīng)商，當?shù)丶{稅數(shù)額就會受到影響，可以請求對方，是否可以給小供應(yīng)商一個納稅資格。

  第二大影響：內(nèi)部計劃全亂套了！

  地產(chǎn)公司最講的就是計劃，什么時候到哪個節(jié)點，什么時候花哪筆錢，都精確到每一天，可是今年，注定無法精確，因為營改增第一年，許多事情注定不可控。

  不可控的原因是：1、涉及到眾多合作伙伴，他們什么時候能給出票據(jù)，能不能給出足夠的票據(jù)，并不知道，單和這么多供應(yīng)商聯(lián)系都夠費勁的了；2、企業(yè)內(nèi)部的整個程序、科目也都是翻天覆地，還涉及到從各地向總部匯總票據(jù)的問題，到底按什么節(jié)奏走，誰心里也沒底。

  解憂良方

  1、外部盡量減少供應(yīng)商數(shù)量，降低自己的管理成本。

  2、內(nèi)部不要慌，今年想像之前一樣完全按節(jié)點走可能性不大，畢竟是第一年，得試驗一年才知道問題所在，明年習慣了就好了。

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