第一節(jié) 基礎(chǔ)知識
1．個人住房貸款的概念和分類
個人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。
個人住房貸款的分類
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依據(jù) |
分類 |
概念 |
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資金來源 |
自營性（商業(yè)性）個人住房貸款 |
指銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款 |
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公積金個人住房貸款（委托性住房公積金貸款，政策性個人住房貸款） |
指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建或大修自住住房的住房公積金繳存人及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。不以營利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，貸款額度受限 | |
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個人住房組合貸款 |
指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款 | |
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住房交易形態(tài) |
新建房個人住房貸款（個人一手房貸款） |
指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款 |
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個人再交易住房貸款（個人二手房住房貸款） |
指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款 | |
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個人住房轉(zhuǎn)讓貸款 |
指當(dāng)尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款 | |
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利率確定方式 |
固定利率貸款 |
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浮動利率貸款 |
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2．個人住房貸款的特征
?。?）貸款金額大、期限長。
（2）以抵押為前提建立的借貸關(guān)系。實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系，是以抵押為前提建立起來的一種借貸關(guān)系。
（3）風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)?？蛻暨€款能力、還款意愿、房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。
3．個人住房貸款的發(fā)展歷程
第一階段，1995年中國人民銀行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，標(biāo)志著我國住房貸款業(yè)務(wù)的正式啟動。
第二階段，以1998年住房制度改革及中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》為標(biāo)志，個人住房貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段。
4．個人住房貸款的要素
（1）貸款對象
具有完全民事行為能力的自然人：
?、俸戏ㄓ行У纳矸莼蚓恿糇C明；
②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力；
?、塾泻戏ㄓ行У馁徺I（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件；
④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；
⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。
?。?）貸款利率
按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。個人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。
（3）貸款年限
?、儋J款最高期限為30年；
?、趥€人二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限；
?、垡话隳行宰匀蝗说倪€款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。
（4）還款方法
常用還款方式有一次還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，實(shí)行到期一次還本付息法，貸款期限在1年以上的，可采用等額本息還款法和等額本金還款法等。一筆借款合同只能選擇一種還款方法，合同簽訂后，未經(jīng)貸款銀行同意，不得更改還款方式。
?。?）擔(dān)保方式
個人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式，以抵押擔(dān)保為主，在未實(shí)現(xiàn)抵押登記前，普遍采取抵押加階段性保證的方式，保證人必須是借款人所購住房的開發(fā)商或售房單位，且與銀行簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”。借款人、抵押人、保證人應(yīng)同時與貸款銀行簽訂抵押加階段性保證借款合同。
抵押擔(dān)保的，評估抵押物的費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。借款人以所購住房作抵押的，須將住房價值全額用于貸款抵押。
質(zhì)押擔(dān)保的，其貸款額度最高不超過質(zhì)押權(quán)利憑證票面價值的90％；以憑證式國債作質(zhì)押的，貸款期限最長不超過憑證式國債的到期日，若用不同期限的多張憑證式國債作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限。
保證擔(dān)保的，保證人應(yīng)與貸款銀行簽訂保證合同，保證人為借款人提供的貸款擔(dān)保為全額連帶責(zé)任保證，借款人與保證人之間不得相互提供保證。僅提供保證擔(dān)保方式的，一般只適用于貸款期限不超過5年（含）的貸款，貸款額度不得超過所購（建造、大修）住房價值的50％。而由住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證的，其貸款期限放寬至15年，且貸款額度可達(dá)到其購買房產(chǎn)價值的70％。
貸款銀行可采用一種或同時采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可變更擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。
（6）貸款額度
?、偈滋鬃宰》壳医ㄖ娣e小于90平方米，首期付款不低于價款20％；
②首套自住房且建筑面積大于90平方米，貸款首付款比例不得低于30％；
③非首套購房的貸款首付比例不低于40％，首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高。
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