第二節(jié) 貸款抵押分析
一、貸款抵押設(shè)定條件
1．貸款抵押的范圍
銀行進行抵押貸款，必須事先依據(jù)《擔保法》和銀行的規(guī)章制度確定抵押的范圍。客戶經(jīng)理和風險管理人員要對借款人提出的抵押和質(zhì)押物進行初步分析，不符合條件的應該告知債務(wù)人另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。
(1)可以抵押的財產(chǎn)。根據(jù)《擔保法》第34條的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定產(chǎn)；抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財產(chǎn)。
(2)不能抵押的財產(chǎn)。根據(jù)《擔保法》第37條的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)不可以抵押：土地所有權(quán)；宅基地、自留地、耕地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)除外，本項第三款規(guī)定的除外；學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得抵押的其他財產(chǎn)。
2．貸款抵押物的認定
除了抵押物的范圍要符合《擔保法》和銀行有關(guān)規(guī)章制度之外，對于抵押物的產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬、份額、抵押次數(shù)和證書真實性等方面都需要具體核實。
(1)產(chǎn)權(quán)。抵押物必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行必須對選定的抵押物逐項驗證產(chǎn)權(quán)。
(2)權(quán)屬。在國內(nèi)，不同所有制的借款人還會涉及抵押物的權(quán)屬問題。國有企業(yè)應該核對抵押物的所有權(quán)；集體企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)抵押時，除了應該核對抵押物的所有權(quán)外，還必須驗證董事會或職工代表大會同意的證明；實行租賃經(jīng)營責任制的借款人，要有產(chǎn)權(quán)單位同意抵押的證明。
(3)份額。用共有財產(chǎn)進行抵押時，還應該取得共有人同意抵押妁證明，并以抵押人所有的份額為限；合伙企業(yè)與有限合伙企業(yè)采用其財產(chǎn)進行抵押時，必須經(jīng)過所有普通合伙人同意，并對債務(wù)承擔無限連帶責任。
(4)次數(shù)。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，不允許重復抵押。
(5)公證。辦理初次抵押或抵押變更登記手續(xù)后，借款人或銀行應該到當?shù)胤ǘǖ墓C處對抵押合同進行公證。
(6)證書真實性。房屋或土地使用權(quán)作抵押的，除核實實際抵押物外，還必須核實房屋使用權(quán)證和土地使用權(quán)證本身的真實性，防止偽造或過期證書，并且根據(jù)情況評估是否存在與當?shù)匕l(fā)證機關(guān)串謀而重復抵押的可能性。
3．貸款抵押物的估價
銀行在進行抵押貸款中，必須對抵押物價值進行評估。抵押物估價涉及兩個主要環(huán)節(jié)：一是要確定估價方法，二是要確定合理的抵押率。
(1)估價方法。在我國有關(guān)法律中，并未就抵押物價值估計方法做出具體規(guī)定。在實踐中，既可以委托具有評估資格的中介機構(gòu)進行評估，也可以由銀行自己進行評估，這將取決于抵押物價值的高低和借貸雙方約定的抵押率的高低。
①對于土地使用權(quán)的估價：其影響因素主要包括該土地的用途、供求關(guān)系、地理位置、經(jīng)濟發(fā)展等。②對于房屋建筑的估價：其影響因素主要包括房屋和建筑物的用途、經(jīng)濟效益、地理位置、新舊程度、使用年限、原有造價、當前造價和發(fā)展態(tài)勢等。
③對于機器設(shè)備的估價：其影響因素主要包括有形損耗、無形損耗、已有折舊和重置成本等，估價應當扣除折舊。
④對于存貨的估價：比如庫存商品、產(chǎn)成品和原材料等，其影響因素主要包括抵押物的市場價格、價格變化趨勢、生產(chǎn)技術(shù)進步和銷售前景等。
當然，抵押物的估價還必須考慮到抵押物的維護費用、保險費用、管理費用、登記費用、公證費用和處置費用等成本。
(2)確定抵押率。抵押率包括實際抵押率和擬定抵押率兩類。
實際抵押率=擔保債權(quán)本息總額／抵押物評估價值額×l00％
擬定抵押率指銀行在進行貸款抵押之前初步確定的抵押率，它是影響抵押物估價的另一個重要因素。抵押物價值和抵押率高低直接決定了貸款抵押額度的多少。一般來說，影響擬定抵押率高低的因素有以下兩個。
①自然屬性。自然屬性是指抵押物的物理化學特性．比如適用性的強弱、存儲性的好壞、轉(zhuǎn)移性的難易等。一般來說，抵押物的適用性越強、儲存性越好、轉(zhuǎn)移越是容易，其抵押率就越高。
②價值屬性。價值屬性是指抵押物的變現(xiàn)能力、價格變動趨勢等。一般來說，抵押物的貶值包括了由于使用磨損和自然磨損引起的實體性貶值、由于技術(shù)進步引起的功能性磨損、由于外部環(huán)境變化引起的經(jīng)濟性貶值。
4．貸款抵押的額度
貸款抵押額度是指銀行根據(jù)抵押物價值和抵押率高低確定出來的可以貸款的金額。
貸款抵押額=抵押物評估值×抵押貸款率
銀行一般不能向借款人提供與抵押物等值的貸款，因為抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值、處置費用、貸款利息和逾期罰息等可能的因素。
貸款抵押額度分為最高抵押額度和傳統(tǒng)抵押額度。最高抵押額度，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔保。傳統(tǒng)抵押額度是指對單筆債權(quán)進行抵押擔保。兩者的區(qū)別在于：(1)最高抵押額度所擔保的債權(quán)為不確定債權(quán)；(2)最高限額抵押必須預定最高限額外負擔；(3)最高限額抵押所擔保的債權(quán)通常為將來的債權(quán)；(4)最高限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。最高限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)更具有獨立性，但最高限額抵押權(quán)仍屬擔保物，其設(shè)立方式、效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)無本質(zhì)區(qū)別。
5．貸款抵押的效力
根據(jù)《擔保法》第46～52條的規(guī)定，貸款抵押效力包括如下幾方面：
(1)貸款抵押擔保范圍。根據(jù)《擔保法》第46條，抵押擔保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。
(2)貸款抵押擔保孳息。根據(jù)《擔保法》第47條，在債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。前款孳息應當先充抵收取孳息的費用。
(3)貸款抵押物的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《擔保法》第49條，在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。(4)貸款抵押的保值。抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔保，抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔保。
(5)抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。(6)抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。
(7)抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。6．貸款抵押擔保的實現(xiàn)
根據(jù)《擔保法》第53～58條的規(guī)定，貸款抵押權(quán)的實現(xiàn)包括如下幾方面：
(1)抵押權(quán)實現(xiàn)辦法。債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
(2)抵押權(quán)實現(xiàn)順序。同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規(guī)定清償。
①抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
②抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照第一項規(guī)定清償；未登記的，按照合同生效時問的先后順序清償，順序相同的按照債權(quán)比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。
(3)抵押權(quán)實現(xiàn)交叉。城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
依照《擔保法》規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
(4)國有土地使用權(quán)抵押。拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
(5)第三人抵押。為債務(wù)人抵押擔保的第三人，在抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。(6)抵押物滅失。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。
二、貸款抵押風險分析
1．風險分析
貸款抵押風儉涉及如下幾個方面。
(I)抵押合同的風險。貸款合同是主合同，抵押合同是從合同，后者的有效性取決于前者的有效性。因為抵押權(quán)是一種從屬權(quán)利，它的發(fā)生是以一定債權(quán)關(guān)系的發(fā)生和存在為前提基礎(chǔ)的。在貸款合同中，有些是附條件生效的，但有些生效條件并不具備，或者貸款超出了借款人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍，甚至違背了有關(guān)法律法規(guī)。因此，貸款合同的無效也使得抵押合同無效，從而產(chǎn)生了銀行貸款風險。
(2)抵押證件的風險。在貸款抵，還可能出現(xiàn)多頭抵押、重復抵押或者抵押證件不齊的風險。在不動產(chǎn)抵，抵押財產(chǎn)一般由抵押人控制，如果抵押權(quán)人未控制抵押物的有效證件，比如土地使用權(quán)證或房屋產(chǎn)權(quán)證等，抵押財產(chǎn)就可能出現(xiàn)失控，造成同一抵押物進行多頭抵押或重復抵押的情況。在動產(chǎn)抵，比如汽車等，除了進行抵押登記外，還可能存在抵押物相關(guān)證件不齊的風險，從而造成抵押物處置的困難。比如，進行汽車抵押貸款時，就涉及營運牌照、產(chǎn)品合格證、購銷合同、報關(guān)單和發(fā)票等多項手續(xù)。
(3)抵押物產(chǎn)權(quán)風險。在貸款抵，產(chǎn)權(quán)糾紛也是最常見的抵押風險之一。比如，共有財產(chǎn)進行抵押時，可能未經(jīng)過另一個共有人的同意而進行全額抵押；以第三方的財產(chǎn)進行抵押時，未經(jīng)過所有權(quán)人同意并辦理法律手續(xù)而擅自抵押的，不但抵押關(guān)系無效，還構(gòu)成侵權(quán)行為；以合伙企業(yè)財產(chǎn)進行抵押時，須有所有合伙人同意的法律文件，否則也容易出現(xiàn)法律糾紛；國有企業(yè)、集體企業(yè)、股份制企業(yè)等必須有主管的國資委、職代會、董事會等部門的同意抵押的法律授權(quán)書。
(4)登記公證的風險。我國《擔保法》規(guī)定，在法律規(guī)定范圍內(nèi)的財產(chǎn)或權(quán)利進行抵押時，當事人雙方不但要簽訂抵押合同，而且還要辦理抵押登記手續(xù)，否則抵押合同無效。在實踐中，很可能出現(xiàn)具有抵押物和簽署抵押合同，但卻未辦理抵押登記，甚至辦理虛假登記的情況。某些特定的貸款合同及其相應的抵押合同還須進行公證。
(5)抵押物價值風險。抵押物價值風險是指抵押物的價值不足以彌補貸款金額而產(chǎn)生的信貸風險，主要包括三點：一是借款人與資產(chǎn)評估公司串通造成抵押物價值虛高；二是抵押物價值隨著市場行情的變化而出現(xiàn)的風險，或抵押人采取各種手段人為抬高抵押物市場價格而出現(xiàn)的風險；三是利用有關(guān)漏洞，甚至買通政府部門弄虛作假，蓄意騙取銀行貸款。
(6)抵押物處置風險。如果出現(xiàn)借款人違約，銀行在處置抵押物受償時，會受到稅收優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)、職工安置費優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)、留置優(yōu)先權(quán)等對抵押品價值的影響，還會由于政府、法院、拍賣行、評估公司、借款人、競拍者(受讓人)等各方面考慮的利益糾紛關(guān)系，或是出于提高市場認可度增加成交概率等方面考慮，評估機構(gòu)可能主觀低估抵押品價值，影響銀行收回債權(quán)金額。
2．風險防范
根據(jù)貸款抵押風險分析，可以從如下四個方面來進行風險防范。
(1)嚴格審查。風險防范要對抵押物、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、抵押合同和相關(guān)證件進行嚴格審查，這是防范貸款抵押風險的根本措施。
①對于抵押物本身：信貸人員要審查抵押物權(quán)利憑證的真實性，并通過實地考察核實權(quán)利憑證所對應的抵押物(比如房屋、土地使用權(quán)等)的真實性；還要嚴格依照相關(guān)法律法規(guī)審查抵押物，看看抵押物是否為相關(guān)的法律法規(guī)許可，是否屬于銀行許可的抵押物范圍。
②對于產(chǎn)權(quán)關(guān)系：若為共有財產(chǎn)(比如房屋)，必須要有其余共有人同意抵押的授權(quán)書；若為合伙企業(yè)的財產(chǎn)必須有其余合伙人同意抵押的授權(quán)書；若為國有企業(yè)和集體企業(yè)的抵押物，必須具有主管國資委和職代會同意抵押的授權(quán)證明文件；若為有限責任公司或股份有限公司的抵押物，必須根據(jù)公司章程具有股東大會或董事會同意抵押的授權(quán)證明文件。 。
③對于抵押合同：信貸人員必須嚴格審查貸款合同的相關(guān)條件，尤其是它的附加生效條款以及借款人營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍等。此外，尤其需要注意的是，抵押合同的有效期限必須覆蓋貸款合同的有效期限。
④對于各類證件：信貸人員必須嚴格審查，要求相關(guān)證件齊備。這項要求必須根據(jù)具體的抵押物而定，比如進口汽車抵押貸款，就需要營運牌照、產(chǎn)品合格證、購銷合同、報關(guān)單和發(fā)票等多項手續(xù)。
(2)做好登記備案。根據(jù)《擔保法》，房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛及企業(yè)設(shè)備和其他動產(chǎn)進行抵押的需要依法登記，抵押合同從登記之日起開始生效。因此，銀行在辦理抵押貸款時，必須特別注意抵押物是否需要登記才能生效。此外，還要根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，確認貸款合同與擔保合同是否需要進行公證。
(3)做好價值評估。抵押物價值評估是防范抵押貸款風險最常見的手段。為此，銀行一是必須建立一套完整的抵押物價值評估的內(nèi)部管理制度，定期開展抵押物價值評估工作，有條件、有需要的單位還必須建立逐日盯市制度，并且著力開展這方面的人員培訓工作；二是要加強與資產(chǎn)評估公司的聯(lián)系并對其進行了解和評估，防止抵押物價值評估業(yè)務(wù)外包出現(xiàn)弄虛作假的風險；三是對于出具抵押物產(chǎn)權(quán)憑證的政府部門也不能完全忽視，尤其是要注意分析是否存在借款人買通政府部門關(guān)鍵人員出具虛假產(chǎn)權(quán)證明或重復抵押等情況的可能性。
(4)做好資產(chǎn)保全工作。銀行貸款的資產(chǎn)保全工作涉及抵押物的處置問題，在借款人出現(xiàn)違約的情況下，銀行要及時查封抵押物，保障自己作為第一受益人的權(quán)利。在處置抵押物時，要努力協(xié)調(diào)與相關(guān)利益方的關(guān)系，充分考慮處置成本、稅費、貸款違約后的利息損失等，并防止抵押物被賤賣的風險。