46.基于租賃收入測算凈收益（續(xù)）
　　■ 潛在毛收入：假定充分利用無空置情況下可得收入
　　■ 其他收入：租賃保證金或押金的利息收入，以及自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等收入
　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金損失
　　■ 運(yùn)營費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用
　　■ 運(yùn)營費(fèi)用率＝運(yùn)營費(fèi)用/有效毛收入
　　47.運(yùn)營費(fèi)用中不包含四類費(fèi)用
　　■ 房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額
　　■ 會(huì)計(jì)上的折舊額
　　■ 房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用
　　■ 所得稅
　　48.報(bào)酬率的求取
　　■ 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別
　　投資回收－所投入資本的回收，是保本
　　投資回報(bào)－投入資本回收后所獲得的額外資金，即報(bào)酬或利潤
　　■ 報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)
　　報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)是：投資回報(bào)/所投入的資本
　　報(bào)酬率與風(fēng)險(xiǎn)成正相關(guān)
　　49.報(bào)酬率的求取
　　■ 報(bào)酬率的求取方法

　　50.假設(shè)開發(fā)法的適用范圍
　　■ 適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等

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