考點(diǎn)4.5 合作機(jī)構(gòu)管理（（P103-P110）
中介機(jī)構(gòu)除了為銀行提供客源之外，大多數(shù)還承擔(dān)一定的擔(dān)保責(zé)任。
1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)：①領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)；②業(yè)界聲譽(yù)；③歷史信用記錄；④管理規(guī)范程度；⑤經(jīng)營成果；⑥償債能力。
2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作項(xiàng)目的管理；
3.與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理：包括房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。
原則：①資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范；②各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合要求；③近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛；④銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。
4.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式：房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)【“假個(gè)貸”假指不具有真實(shí)目的，虛構(gòu)購房行為，捏造借款人資料】；擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)【擔(dān)保放大倍數(shù)過大，即擔(dān)保公司對提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大】；其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.假個(gè)貸的成因：開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款；銀行漏洞給假個(gè)貸創(chuàng)造了條件。
假個(gè)貸的共性：沒有特殊原因滯銷樓盤突然熱銷；沒有特殊原因樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤或一人購買多套；借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱；借款人對房屋不了解；借款人首付非自己交付或?qū)嶋H沒有交付等。
防控措施：加強(qiáng)人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)【借款人身份的真實(shí)性、借款人信用情況、各類證件的真實(shí)性、申報(bào)價(jià)格的合理性（房屋估值首先通過“網(wǎng)上房地產(chǎn)”進(jìn)行詢價(jià)）】；進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度；積極利用法律手段追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。
6.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)；業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

考點(diǎn)4.6 操作風(fēng)險(xiǎn)管理（（P110-P117）
操作風(fēng)險(xiǎn)是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)：
1.貸款受理中：①借款申請人的主體資格是否符合規(guī)定【完全民事行為能力；對不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；是否有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還本息的能力?！?BR>②資料是否齊全，格式是否符合要求；原件與復(fù)印件之間是否一致；貸款調(diào)查中：項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)、借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。
2.審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)：
①未按獨(dú)立公正原則審批；②不按權(quán)限審批貸款，超授權(quán)發(fā)放；③審查不嚴(yán)，向不符合條件的人發(fā)放。
3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)：
①合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)：未簽訂或簽訂無效合同【先放款、后簽約，銀行單方面先簽署，非銀行人員代為簽約】；合同文本中的不規(guī)范行為【數(shù)字書寫不規(guī)范，簽字不齊全，簽字使用不規(guī)范簡體】；未對合同簽署人及簽字進(jìn)行核實(shí)【借款相關(guān)人及其配偶必須到場而未到場，或是偽造授權(quán)書等】
②貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)：信息錄入是否正確，發(fā)放程序是否合規(guī)；擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效；抵（質(zhì)）押物是否辦理登記；在發(fā)放條件不齊全的情況下放款；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求；未按規(guī)定放款導(dǎo)致不一致或錯(cuò)誤放款。
4.貸款支付管理中的風(fēng)險(xiǎn)；
5.貸后管理中的風(fēng)險(xiǎn)：
①貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)：未建立貸后監(jiān)控檢查制度，未對重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查；房屋他項(xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí)；逾期貸款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力；未按規(guī)定保管重要貸款檔案資料，他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管；只關(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對其經(jīng)營情況及抵押物價(jià)值、用途等變動(dòng)情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測。
②檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)：是否按照要求收集整理資料，是否按要求立卷歸檔；是否對每筆貸款設(shè)立專卷，是否編序，是否核對，重要單證保管是否移交會(huì)計(jì)部門專管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。
法律和政策風(fēng)險(xiǎn)：
1.借款人主體資格風(fēng)險(xiǎn)【未成年人不能申請，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房、境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋】
2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)【格式條款無效、未履行法定提示義務(wù)、格式條款解釋、格式條款與非格式條款不一致】
3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)：抵押擔(dān)?！镜盅何锏暮戏ㄓ行裕恢貜?fù)抵押；價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高、抵押登記存在瑕疵】
質(zhì)押擔(dān)?！举|(zhì)押物合法性；對無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押；非法所得、不當(dāng)?shù)美玫臋?quán)利進(jìn)行質(zhì)押等】
保證擔(dān)?！疚疵鞔_連帶責(zé)任保證；未明確保證期間；保證人資格有瑕疵；借款人互相保證無異于發(fā)放信用貸款；公司、企業(yè)分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證；公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等】
4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)；
5.政策風(fēng)險(xiǎn)：【系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)】對境外人士購房的限制、對購房人資格的政策性限制；
操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施：
1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神；
2.掌握并嚴(yán)格遵守規(guī)章制度和法律法規(guī)；
3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查。

考點(diǎn)4.7 信用風(fēng)險(xiǎn)管理（（P117-P120）
個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)通常是因借款人的還款能力和還款意愿下降而導(dǎo)致的。
1.還款能力風(fēng)險(xiǎn)：從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即按時(shí)足額還款的能力。我國目前個(gè)人住房貸款的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了巨大的利率風(fēng)險(xiǎn)，使利率上升周期中貸款違約可能性加大；
2.還款意愿：指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。借款人可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取貸款，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施：
①加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別：驗(yàn)證第一來源【工資、租金、投資、經(jīng)營收入】的真實(shí)性；
②深入了解客戶還款意愿：事前信息不對稱使得優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇。

考點(diǎn)4.8 公積金個(gè)人住房貸款（（P120-P123）
公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！痹瓌t。
1.特點(diǎn)：互助性【資金來源為單位和個(gè)人共同繳存】、普遍性【完全民事行為能力，正常繳存的員工均可申請】、利率性【比商業(yè)貸款利率低】、期限長【最長30 年】
2.住房公積金的貸款利率：5 年以下為3.33%，5 年以上為3.87%。來源：233網(wǎng)校
3.公積金管理中心基本職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險(xiǎn)；承辦銀行職責(zé)，基本職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作；可委托代理職責(zé)：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。
4.操作模式：①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作；
②公積金管理中心受理，審核和審批，銀行操作；
③公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)。
5.公積金個(gè)人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款的區(qū)別：
①承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體不同；②資金來源不同；③貸款對象不同；④貸款利率不同；⑤審批主體不同。

考點(diǎn)4.9 公積金貸款流程（（P123-P128）
1.申請商品房公積金個(gè)人住房貸款需要補(bǔ)充的資料：②婚姻狀況證明（已婚的提供結(jié)婚證復(fù)印件，其他情況由單位或派出所出具證明）；③合法的商品房購房合同或協(xié)議；⑤交付首付的有效憑證；
2.申請二手房公積金貸款需要補(bǔ)充的資料：②房地產(chǎn)原件和復(fù)印件；③評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告；④中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議；⑤區(qū)級(jí)以上房地產(chǎn)交易部門進(jìn)行抵押登記。
3.貸款發(fā)放：承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記（備案）手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實(shí)性和有效性后發(fā)放貸款。資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。
4.貸款銀行的催收措施：①逾期90 天以內(nèi)，選擇短信、電話和信函等方式；
②超過90 天，給借款人發(fā)出提前還款通知書，要求還款并支付逾期期間罰息；
③通知書期限屆滿仍未還款時(shí)，將就抵押物的處置與借款人達(dá)成協(xié)議；
④逾期180 天，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進(jìn)行處置。