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2012年中級會(huì)計(jì)職稱考試《中級會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》第四章講義:投資性房地產(chǎn)

來源：大家論壇 2012年4月2日

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第4頁：第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
第5頁：知識點(diǎn)4：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置第四節(jié)　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
第6頁：本章小結(jié)

知識點(diǎn)3：投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。即，一家企業(yè)一個(gè)時(shí)點(diǎn)，只能存在一種計(jì)量模式，不能一部分房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而另一部分房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。
【2008年考題·多選題】
下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（　）。
A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式
B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式
C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式
D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式
【正確答案】ABD
【答案解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
一、成本模式
成本模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理，和固定資產(chǎn)一模一樣，要對房地產(chǎn)計(jì)提折舊、減值，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入或成本。設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。
成本模式的賬務(wù)處理環(huán)節(jié)
會(huì)計(jì)處理環(huán)節(jié)有5個(gè)：
（1）取得資產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)
　　貸：銀行存款
（2）確認(rèn)租金收入
借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入（表明副營業(yè)務(wù)）
（3）計(jì)提折舊
借：其他業(yè)務(wù)成本（表明副營業(yè)務(wù)）
　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
（4）計(jì)提減值準(zhǔn)備
借：資產(chǎn)減值損失
　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
注：可收回金額的確定和減值轉(zhuǎn)回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。
（5）處置（第四節(jié)第二部分）

二、公允價(jià)值模式
采用公允價(jià)值模式有兩個(gè)條件：（1）所在地有活躍市場；（2）市場價(jià)格可以獲得。
公允價(jià)值的確定順序：（1）市場公開報(bào)價(jià)；（2）最近類似價(jià)格；（3）現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計(jì)提折舊，也不計(jì)提減值，期末按公允價(jià)值計(jì)量，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益。“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”等兩個(gè)明細(xì)科目。
公允價(jià)值模式的賬務(wù)處理
（1）購建資產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)——成本
　　貸：銀行存款
（2）確認(rèn)租金
借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
（3）期末計(jì)價(jià)
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
跌價(jià)則作反向的分錄。
（4）處置

【2008年考題·判斷題】
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。（?。?BR>【正確答案】×
【答案解析】采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。
【例題·計(jì)算題】2009年9月，甲乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用，租賃期10年。
2009年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓工程造價(jià)8 000萬元，公允價(jià)值也為相同金額，該寫字樓所在區(qū)域有活躍市場，公司決定采用公允價(jià)值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2009年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為8 400萬元。
【正確答案】
（1）寫字樓的入賬價(jià)值為8 000萬元
借：投資性房地產(chǎn)——成本　　80 000 000
　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　80 000 000
（2）2009年年末，公允價(jià)值為8 400萬元，上漲了400萬元，因此，增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值400萬元，同時(shí)，確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益400萬元。
借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　4 000 000
　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　4 000 000
“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目解釋：
“公允價(jià)值變動(dòng)損益”這個(gè)科目，專門用于核算公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)和負(fù)債，期末由于公允價(jià)值漲跌形成的收益和損失，借方發(fā)生額是損失，貸方發(fā)生額是收益。這與“投資收益”科目相類似。不過，公允價(jià)值變動(dòng)損益是未實(shí)現(xiàn)的損益，一旦變成已實(shí)現(xiàn)損益，那就要把它轉(zhuǎn)為已實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)利潤（通過調(diào)整“其他業(yè)務(wù)成本”來實(shí)現(xiàn)）。比如說，09年寫字樓市價(jià)漲了400萬元，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益400萬元，但這400萬塊錢企業(yè)有沒有掙到呢？沒有，09年末是漲上去了，說不定2010年初就跌下去了呢，所以，這400萬元是未實(shí)現(xiàn)的損益，那什么時(shí)候才是已實(shí)現(xiàn)呢？等到把寫字樓賣掉，收到真金白銀的時(shí)候，那它實(shí)現(xiàn)了，實(shí)現(xiàn)了就得轉(zhuǎn)為其他業(yè)務(wù)利潤。
【例題】續(xù)上題：假設(shè)2010年3月1日，企業(yè)把寫字樓賣掉，售價(jià)9 000萬元。假設(shè)不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
第一步，確認(rèn)處置收入
借：銀行存款　　　　　　　　 90 000 000
　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　 90 000 000
第二步，轉(zhuǎn)銷科目余額
借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　 4 000 000
　　其他業(yè)務(wù)成本（倒擠）　　　　　80 000 000
　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　80 000 000
　　　　　　　　　　——公允價(jià)值變動(dòng)　 4 000 000
本題沒有涉及資本公積，否則應(yīng)一同轉(zhuǎn)銷。
兩種計(jì)量模式的區(qū)別：
公允價(jià)值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計(jì)提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價(jià)值變動(dòng)調(diào)整賬面價(jià)值。另外，處置時(shí)，不僅要確認(rèn)處置收入和轉(zhuǎn)銷賬面價(jià)值，還要轉(zhuǎn)銷公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積的科目余額。
兩種模式出售房地產(chǎn)時(shí)均應(yīng)計(jì)算營業(yè)稅：
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
計(jì)量模式的變更，是指成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式，但是，公允價(jià)值模式計(jì)量不能改為成本模式計(jì)量。另外，成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，應(yīng)該將企業(yè)所有投資性房地產(chǎn)均進(jìn)行改變，不能只改變部分房地產(chǎn)的計(jì)量模式。
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，屬于會(huì)計(jì)政策變更，應(yīng)該采用追溯調(diào)整法處理。
投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，變更日的會(huì)計(jì)處理：
借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價(jià)值）
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸：投資性房地產(chǎn)
　　利潤分配——未分配利潤
　　盈余公積
【課堂練習(xí)2·計(jì)算題】
20×7年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年2月1日，該寫字樓的原價(jià)為9 000萬元，已計(jì)提折舊270萬元，賬面價(jià)值為8 730萬元，公允價(jià)值為9 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對外出租的寫字樓外，甲企業(yè)無其他的投資性房地產(chǎn)。
【正確答案】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
累積影響數(shù)＝公允價(jià)值9 500萬元－賬面價(jià)值8 730萬元＝770（萬元）
借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　95 000 000
　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　 2 700 000
　　貸：投資性房地產(chǎn) 　　　　　　　　90 000 000
　　　　利潤分配——未分配利潤　　　　　6 930 000
　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　770 000
【2011年考題·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（　）。
A.資本公積　　
B.營業(yè)外收入　　
C.未分配利潤　　
D.投資收益
【正確答案】C
【答案解析】投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入留存收益。所以應(yīng)選C。
【2007年考題·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（?。?。
A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失
B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量
C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積
D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量
【正確答案】D
【答案解析】采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，比照固定資產(chǎn)核算，應(yīng)計(jì)提折舊和
進(jìn)行減值測試，選項(xiàng)A錯(cuò)誤；公允價(jià)值計(jì)量模式不能再轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量，選項(xiàng)B錯(cuò)誤；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，選項(xiàng)C錯(cuò)誤；采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量，選項(xiàng)D正確。