契稅是以權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)、土地為征稅對(duì)象，向承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
【注意】只有權(quán)屬變化才會(huì)產(chǎn)生契稅繳納。假如是房屋出租、房屋裝修等都不會(huì)產(chǎn)生契稅。同時(shí)這個(gè)契稅針對(duì)的是不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)，我們汽車的轉(zhuǎn)賣也不會(huì)涉及契稅。
契稅納稅人是在我國(guó)境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人。
【注意】“承受”，包括以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、互換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。
是房屋的新的所有者為契稅的納稅人，所以購(gòu)房時(shí)會(huì)有契稅是購(gòu)買方需要在房屋產(chǎn)權(quán)證下來(lái)前繳納的，一定要保管好契稅發(fā)票。契稅發(fā)票詳細(xì)記錄了我們購(gòu)房、交稅的情況，如果沒(méi)有這張契稅發(fā)票的話，是辦不了房產(chǎn)證的。這張紙的重要性有多大。
契稅采用幅度比例稅率3%～5%，具體執(zhí)行稅率由各?。ㄊ?、自治區(qū)、直轄市）人民政府在規(guī)定幅度內(nèi)確定。表省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。
契稅應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*稅率
征稅對(duì)象 | 納稅人 | 計(jì)稅依據(jù)（不含增值稅） | 應(yīng)納稅額 |
土地使用權(quán)出讓 | 買方 | 成交價(jià)格 | 計(jì)稅依據(jù)×稅率 |
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 | |||
房屋買賣 | |||
土地使用權(quán)及房屋贈(zèng)與 | 受贈(zèng)方（法定繼承人除外） | 參照市場(chǎng)價(jià)格核定 | |
土地使用權(quán)及房屋互換 | 支付差價(jià)的一方 | 差價(jià) | |
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 | 由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅 | 補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益 |
【案例】居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價(jià)格為100000元；將另一套兩室住房與居民丙交換成兩處一室住房,并支付換房?jī)r(jià)款40000元。試計(jì)算甲、乙、丙相關(guān)行為應(yīng)繳納的契稅稅額(契稅稅率為5% )。
【解析】甲應(yīng)納契稅稅額=40000x 5%=2 000(元)
乙應(yīng)納契稅稅額=100000 x5%=5000(元)。
丙不繳納稅款。
契稅的優(yōu)惠政策有很多，將常見(jiàn)的和?？嫉恼沓鰜?lái)。
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公教學(xué)、 醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施的,免征契稅。
(2)非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助的,免征契稅。
(3)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。
(4)婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅。
(5)法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬的,免征契稅。
(6)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)，面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(7)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
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