8.信用風(fēng)險(xiǎn)
?。?）商用房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)
?、賰?nèi)容。
借款人還款能力發(fā)生變化。銀行難以把握借款人還款能力風(fēng)險(xiǎn)的原因：國(guó)內(nèi)尚未建立完善的個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度與個(gè)人稅收登記制度，全國(guó)性的個(gè)人征信系統(tǒng)有待完善；國(guó)內(nèi)失信懲戒制度尚不完善。
商用房出租情況發(fā)生變化。包括所在地段經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、大范圍拆遷等。
保證人還款能力發(fā)生變化。
?、诜揽卮胧?/P>
加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。了解掌握其收入水平的穩(wěn)定性；判斷其收入水平的真實(shí)性；收入水平對(duì)償還貸款的覆蓋度，原則上借款人年還款金額應(yīng)不超過(guò)其家庭年收入水平總額的80％。此外還要考察：其他收入所得；其他資產(chǎn)收益情況；借款人及其家庭所擁有總資產(chǎn)的狀況。
加強(qiáng)對(duì)商用房出租情況的調(diào)查和分析。調(diào)查商用房所在商業(yè)地段繁華程度及其他商用房租金收入情況；調(diào)查該地段的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，是否會(huì)出現(xiàn)大拆遷、經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心轉(zhuǎn)移等情況。
加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。保證人經(jīng)濟(jì)實(shí)力下降或信用狀況惡化是導(dǎo)致其還款能力下降的主要原因。銀行要有預(yù)見(jiàn)性并采取相應(yīng)預(yù)防措施：
a.密切關(guān)注保證期間影響保證人保證能力的各種因素的變化情況。
b.貸后要了解保證人的情況。
c.充分證明保證人保證能力不足以保證借款人貸款時(shí)，應(yīng)要求借款人更換保證人或采取其他擔(dān)保方式。
d.在保證期間，如發(fā)現(xiàn)保證人有以下變化，需重新評(píng)估保證人資信：發(fā)生隸屬關(guān)系變更、高層人事變動(dòng)、公司章程修改及組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責(zé)任；改變資本結(jié)構(gòu)；為第三人債務(wù)提供保證擔(dān)?；蛞云渲饕Y產(chǎn)為自身或第三人債務(wù)設(shè)定抵押、質(zhì)押，可能影響履行保證責(zé)任；有低價(jià)或無(wú)償轉(zhuǎn)讓有效資產(chǎn)、非法改制等逃債行為；有惡意破產(chǎn)傾向。
?。?）有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)
?、賰?nèi)容：借款人、保證人還款能力發(fā)生變化；借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況發(fā)生變化；抵押物價(jià)值發(fā)生變化。
?、诜揽卮胧?。
加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的調(diào)查和分析。除商用房貸款中涉及的外，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查借款人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入及其穩(wěn)定性、合法性和未來(lái)收入預(yù)期的合理性。
加強(qiáng)對(duì)借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查和分析。主要考察：經(jīng)營(yíng)的合法性、合規(guī)性；經(jīng)營(yíng)商譽(yù)；經(jīng)營(yíng)的盈利能力和穩(wěn)定性。
加強(qiáng)對(duì)保證人還款能力的調(diào)查和分析。應(yīng)選擇信用等級(jí)高、還款能力強(qiáng)的保證人，且保證人信用等級(jí)不能低于借款人，不接受股東之間和家庭成員之間的單純第三方保證方式。
加強(qiáng)對(duì)抵押物價(jià)值的調(diào)查和分析。抵押物價(jià)值變化的：要求借款人恢復(fù)抵押物價(jià)值；更換為其他足值抵押物；按合同約定或依法提前收回貸款；重新評(píng)估抵押物價(jià)值，擇機(jī)處置抵押物。
核心考點(diǎn)術(shù)語(yǔ)
1. 個(gè)人經(jīng)營(yíng)類貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的，用于定向購(gòu)買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)（包括個(gè)體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求和其他合理資金需求的貸款。
2.專項(xiàng)貸款：指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房和機(jī)械設(shè)備，且其主要還款來(lái)源是由經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流獲得的貸款。專項(xiàng)貸款主要包括個(gè)人商用房貸款（簡(jiǎn)稱商用房貸款）和個(gè)人經(jīng)營(yíng)設(shè)備貸款（簡(jiǎn)稱設(shè)備貸款）。
3.商用房貸款：指銀行向個(gè)人發(fā)放的用于定向購(gòu)買或租賃商用房所需資金的貸款，如中國(guó)銀行的個(gè)人商用房貸款，交通銀行的個(gè)人商鋪貸款。目前，商用房貸款主要用于商鋪（銷售商品或提供服務(wù)的場(chǎng)所）貸款。
4.設(shè)備貸款：指銀行向個(gè)人發(fā)放的，用于購(gòu)買或租賃生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所需設(shè)備的貸款，如光大銀行的個(gè)人工程機(jī)械按揭貸款。
5.流動(dòng)資金貸款：指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的用于滿足個(gè)人控制的企業(yè)（包括個(gè)體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。流動(dòng)資金貸款按照有無(wú)擔(dān)保的貸款條件分為有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款和無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款。
6.有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：指銀行向個(gè)人發(fā)放的、需要擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款，如中國(guó)銀行的個(gè)人投資經(jīng)營(yíng)貸款，中國(guó)建設(shè)銀行的個(gè)人助業(yè)貸款。
7.無(wú)擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：指銀行向個(gè)人發(fā)放的、無(wú)須擔(dān)保的用于滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的信用貸款，如渣打銀行的“現(xiàn)貸派”個(gè)人無(wú)擔(dān)保貸款，花旗銀行的“幸福時(shí)貸”個(gè)人無(wú)擔(dān)保貸款。
8.商用房貸款的貸后與檔案管理：指貸款發(fā)放后到合同終止前對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個(gè)部分。
9.貸款回收：指借款人按借款合同約定的還款計(jì)劃和還款方式及時(shí)、足額地償還貸款本息。
10.提前還款：指借款人具有一定償還能力時(shí)，主動(dòng)向貸款銀行提出部分或全部提前償還貸款的行為。
11.期限調(diào)整：指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限和縮短期限等。
12.貸后檢查：是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對(duì)象，通過(guò)客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響商用房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過(guò)程。
13.貸后檔案管理：指商用房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過(guò)程。
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