考點(diǎn)五：投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
　?。ㄒ唬┢髽I(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更如下圖所示：
　　
　　已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
　　【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)
　　表明，當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時(shí)，其公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成本模
　　式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　?。ǘ┏杀灸Ｊ睫D(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。
　　具體賬務(wù)處理：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本（計(jì)量模式變更日的公允價(jià)值）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或攤銷(xiāo)）（成本模式下計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（成本模式下計(jì)提的減值）
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）
　　　　　　盈余公積和未分配利潤(rùn)（貸方差額或借方差額）
　　【例題4·計(jì)算分析題】20×6年12月31日，甲企業(yè)支付9 000萬(wàn)元購(gòu)入一棟寫(xiě)字樓對(duì)外出租，每年于12月31日收取當(dāng)年的租金100萬(wàn)元，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。預(yù)計(jì)使用年限為30年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。20×9年1月1日，假設(shè)甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價(jià)值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該寫(xiě)字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。20×9年1月1日，該寫(xiě)字樓的原價(jià)為9 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元，賬面價(jià)值為8 400萬(wàn)元，公允價(jià)值為9 500萬(wàn)元。甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。假定除上述對(duì)外出租的寫(xiě)字樓外，甲企業(yè)無(wú)其他的投資性房地產(chǎn)。
　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　 9 000（原價(jià)）
　　　　　　利潤(rùn)分配­——未分配利潤(rùn)　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　 　 110
　　【解釋】為什么需要調(diào)整盈余公積和未分配利潤(rùn)。
　　作為會(huì)計(jì)政策變更處理，具體操作是需要將該交易或事項(xiàng)從產(chǎn)生就視同采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量處理，將之前與成本模式下的差額進(jìn)行調(diào)整。

　　賬務(wù)處理：
　　借：投資性房地產(chǎn)——累計(jì)折舊 600
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)成本 600
　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 500
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 500
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 9 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 9 000
　　三個(gè)分錄合并:
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本 9 000
　　　　　　　　　　——公允價(jià)值變動(dòng) 500
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 9 000
　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 500（最終影響盈余公積和未分配利潤(rùn)）
　　　　　　其他業(yè)務(wù)成本 600（最終影響盈余公積和未分配利潤(rùn)）
　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　　　　 9 500（變更日的公允）
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　　 600
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　　 9000（原價(jià)）
　　　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　　 110
　　【例題5·單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（ ）。（2011年）
　　A.資本公積 B.營(yíng)業(yè)外收入
　　C.未分配利潤(rùn) D.投資收益
　　【答案】C
　　【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本模式變更為公允價(jià)值模式計(jì)量的，變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益（盈余公積和未分配利潤(rùn)）。
　　【例題6·多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的有（ ）。（2008年考題）
　　A．不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式
　　B．滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式
　　C．同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式
　　D．同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式
　　【答案】ABD
　　【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
　　【例題7·單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（ ）。（2007年考題）
　　A.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失
　　B.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量
　　C.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積
　　D.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量
　　【答案】D
　　【解析】投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量的，期末應(yīng)考慮計(jì)提減值準(zhǔn)備；公允價(jià)值模式核算的不能再轉(zhuǎn)為成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的條件可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式；采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

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