21.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A. 目標(biāo)市場是市場規(guī)模最大的細(xì)分市場

　　B. 目標(biāo)市場是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場

　　C. 目標(biāo)市場的選擇依賴于細(xì)分市場的評估結(jié)果

　　D. 目標(biāo)市場選擇的原則是讓目標(biāo)市場與項(xiàng)目自身最佳結(jié)合

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對消費(fèi)者進(jìn)行市場細(xì)分，通過對細(xì)分市場各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析，研究其消費(fèi)行為、消費(fèi)動機(jī)及消費(fèi)方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體。由此可見，BC正確。市場目標(biāo)定位的市場化原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)消費(fèi)者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場與項(xiàng)目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對。

　　22.開發(fā)目前市場上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策略，屬于( )策略。

　　A. 避強(qiáng)定位

　　B. 迎頭定位

　　C. 創(chuàng)新定位

　　D. 跟隨定位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補(bǔ)市場上的空缺，聲場市場上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

　　23.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容不包括( )。

　　A. 目標(biāo)對象概念細(xì)分

　　B. 項(xiàng)目市場細(xì)分

　　C. 產(chǎn)品概念鎖定

　　D. 項(xiàng)目SWOT分析

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，不屬于市場定位的內(nèi)容。

　　24.張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是( )。

　　A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤。

　　A. 營業(yè)稅

　　B. 房產(chǎn)稅

　　C. 土地增值稅

　　D. 企業(yè)所得稅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅后利潤的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。

　　26.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，用于考查房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資盈利能力的是( )。

　　A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表

　　B.項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表

　　C.項(xiàng)目投資各方現(xiàn)金流量表

　　D. 項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。

　　27.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期是( )。

　　A. 自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

　　B. 自項(xiàng)目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

　　C. 自項(xiàng)目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止

　　D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營之日起至租賃期結(jié)束之日止

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的計(jì)算期。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目，其計(jì)算期是從項(xiàng)目建設(shè)開始到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時(shí)間。

　　28.某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

　　A.40.54

　　B.123.76

　　C.268.50

　　D.500.00

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。本題中，期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。

　　29.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，用( )表示的盈虧平衡點(diǎn)越高，說明風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　A. 銷售量

　　B. 銷售單價(jià)

　　C. 銷售額

　　D. 單位產(chǎn)品變動成本

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察盈虧平衡的評價(jià)原則。盈虧平衡點(diǎn)的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價(jià)表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

　　30.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。

　　A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　B. 機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn)

　　C. 持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　D. 政策風(fēng)險(xiǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的組成。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)。