41、 房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的百分比，稱(chēng)為( )。

　　A. 折現(xiàn)率

　　B. 報(bào)酬率

　　C. 投資收益率

　　D. 資本化率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

　　42、 因風(fēng)吹、日曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的( )。

　　A. 物質(zhì)折舊

　　B. 功能折舊

　　C. 外部性折舊

　　D. 經(jīng)濟(jì)折舊

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值的損失。

　　43、 下列房地產(chǎn)中，不適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的是( )。

　　A. 可改擴(kuò)建的舊房

　　B. 已為最高最佳利用的現(xiàn)房

　　C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

　　D. 已停工的商品房建設(shè)工程

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察價(jià)格開(kāi)發(fā)法的適用范圍。假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，如可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

　　44、 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的( )。

　　A. 專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

　　B. 公證書(shū)

　　C. 證明文件

　　D. 擔(dān)保函

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。

　　45、 以需求中心論為基礎(chǔ)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合包括價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、促銷(xiāo)策略和( )。

　　A. 定位策略

　　B. 分割策略

　　C. 渠道策略

　　D. 人本策略

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合的含義。根據(jù)需求中心論的營(yíng)銷(xiāo)觀念，把企業(yè)開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)的可控因素歸納為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷(xiāo)，稱(chēng)之為4Ps。

　　46、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其代理的商品房銷(xiāo)售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算

　　D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察商品房銷(xiāo)售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨(dú)家代理權(quán)，此時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

　　47、 某商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積2萬(wàn)平方米，容積率為3，樓面地價(jià)為1000元/平方米，預(yù)計(jì)總建造成本為16800萬(wàn)元(不含土地成本)，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售收入的11%，可銷(xiāo)售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價(jià)法確定銷(xiāo)售單價(jià)，成本利潤(rùn)率為25%，則商品房銷(xiāo)售均價(jià)為( )元/平方米。

　　A.5337

　　B.5440

　　C.5550

　　D.5618

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察成本導(dǎo)向定價(jià)法的計(jì)算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑面積2*3=6萬(wàn)平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價(jià)=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷(xiāo)售稅費(fèi)率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

　　48、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷(xiāo)售單元進(jìn)行定價(jià)時(shí)，首先應(yīng)確定( )。

　　A. 樓幢均價(jià)

　　B. 樓層差價(jià)

　　C. 朝向差價(jià)

　　D. 樓層均價(jià)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本依據(jù)。一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，如果存在多個(gè)樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價(jià)格。

　　49、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費(fèi)用一般是( )。

　　A. 廣告調(diào)查費(fèi)用

　　B.廣告制作費(fèi)用

　　C.廣告媒體費(fèi)用

　　D. 廣告策劃費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費(fèi)用是廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費(fèi)用總額的80%。

　　50、 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，應(yīng)由( )擔(dān)任。

　　A. 居民委員會(huì)代表

　　B. 業(yè)主代表

　　C. 建設(shè)單位代表

　　D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察業(yè)主大會(huì)的籌備。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。