71、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

　　A. 建安工程費(fèi)

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 開發(fā)周期

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營成本，投資收益率。

　　72、 對互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

　　A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費(fèi)用和效益的計算口徑一致

　　D. 各方案有相同的計算期

　　E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

　　解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進(jìn)行比選時，必須的條件：被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

　　73、 下列投標(biāo)文件存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無效的有( )。

　　A. 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

　　B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

　　C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)

　　D. 投標(biāo)文件正文字體不一致

　　E.組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, E

　　解析：考察開標(biāo)時，投標(biāo)文件無效的情況。開標(biāo)時，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

　　74、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有( )。

　　A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常

　　B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

　　C.有施工單位簽署的工程保修書

　　D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

　　E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達(dá)到使用要求。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

　　75、 房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有( )。

　　A. 交易雙方過去互不相識

　　B.交易雙方對交易對象不夠了解

　　C.交易雙方斤斤計較

　　D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

　　E.交易雙方有利害關(guān)系

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D, E

　　解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ龋瑢?dǎo)致成交價格偏離正常價格。

　　76、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)完成的工作有( )。

　　A. 與委托人簽訂銷售代理合同

　　B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備

　　C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料

　　D. 與委托人進(jìn)行項目結(jié)算

　　E.申請商品房預(yù)售(銷售)許可證

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C

　　解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時)。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請注意，預(yù)售許可證的申請是由建設(shè)單位完成。

　　77、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標(biāo)，在確定預(yù)期投資收益率時，應(yīng)綜合考慮( )。

　　A. 安全風(fēng)險率

　　B.房價上漲率

　　C.安全收益率

　　D. 通貨膨脹率

　　E.風(fēng)險報酬率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標(biāo)。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達(dá)到的最低收益率，是一個預(yù)期指標(biāo)，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險報酬率。

　　78、 下列人員中，具備業(yè)主身份的有( )。

　　A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

　　C.房屋所有權(quán)人的父親

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

　　解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

　　79、 下列成本費(fèi)用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。

　　A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

　　B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

　　C.物業(yè)服務(wù)人員獎金

　　D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用

　　E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

　　解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　80、 下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。

　　A. 提高首付款比例

　　B.爭取貸款利率優(yōu)惠

　　C.增加貸款額度

　　D.延長貸款期限

　　E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D, E

　　解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。